嚴選私樓王-紅磡。海逸豪園(2013/06/17)

嚴選私樓王-紅磡。海逸豪園
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海逸豪園屬紅磡區樓齡較新的屋苑之一,雖然位置稍為吊腳,配套略為不足,但憑樓齡輕,單位面積大及間格方正等優點,也能吸引不少鄰近屋苑居民視作換樓目標。

屋苑 海逸豪園
位置 紅磡
發展商 長實、和黃
落成期 1998-2001年
座數 25座
層數 19-33層
每層伙數 7-8伙
單位 4,735個
面積 實用 建築
一房 370-423呎 467-535呎
兩房 420-618呎 524-773呎
三房
三房連套房 592-1,235呎 798-1,550呎
四房或以上
開則 日字廳、左右廳、中央廳
參考實用率 77%
康樂設施 會所、泳池
小學校網 35
中學校網 KL3九龍城區
所屬選區 G15鶴園海逸
家庭收入中位數 $60,000

屋苑規劃

屋苑分五期發展,入伙年份相若,前後相差一年左右,合共提供4,721個單位,大部份單位是左右廳開則,有部份兩房單位是日字廳設計。

單位間格具備一房至複式單位,一房單位實用面積370-423呎,只有第一期提供,兩房單位實用面積420-630呎,實用面積超過550的兩房單位設有雜物房。三房單位全部設有主人套房,實用面積713-1,412呎,複式單位位於沿海的座數,實用面積約2,147-2,228呎。實用率75-80﹪,不算實用,又沒有露台及工作平台,不過就有平台花園及會所。

景觀及環境

海逸豪園東及北面向海,西南面為和黃公園,因此單邊座向的單位可享海景或公園開揚景,而內園單位景觀以樓景為主,高層單位更有欣賞VIDEO WALL的感覺。景觀變數視乎鶴園街的工廠更改用途何時落實,對西北向的單位影響較大。至於紅磡灣填海區的多個商住項目對海逸豪園則沒有景觀上的影響。屋苑唯一的滋擾性設施為位於戴亞街的電力站,位置接近第1,2,22及23座,其餘座數影響不大。

商業及社區環境

海逸豪園自設商場海逸坊(前稱漁人碼頭),佔地頗大可惜位置局限,又有黃埔花園商場比下去,商場以服務屋苑居民為主,而前往黃埔花園商場也就近,購物也算方便。

高增值就業機會依賴毗鄰工貿區及經紅磡繞道數分鐘可到達的尖沙咀提供,屋苑所屬選區(鶴園海逸)居民收入中位數為43,000元,而單計屋苑本身為60,000元,兩項數據都不支持成為高收入社群。小學校網為35校網,不屬四大校網,不過接近理工大學,可吸引留學生租住。

交通配套

未來觀塘延線黃埔站不會設出口於海逸豪園,可預計現在及未來對外交通以巴士及小巴為主,於繁忙時間海逸豪園巴士總站有路線往中環及數碼港,此外也有路線前往尖沙咀、九龍站等商業區。至於前往過境通道的交通接駁略嫌不足,要麼要轉車或經多站才達,要麼要步行至黃埔花園。屋苑設有停車場,應付有車階級的需求。

升值潛力

根據過往物業數據,海逸豪園呎價升跌幅與稍優於全港物業呎價,鄰近新發展除紅磡灣填海區一帶商住項目外,早前長實曾計劃重建康力投資大廈為住宅並提供限呎單位,可惜去年被城規會否決至今仍未有新公佈。社區改善的契機也同時受阻。屋苑由一房至複式單位也有提供,加上屋苑也具規模,絕對有條件組成俄羅斯公仔換樓階梯。

綜合而言海逸豪園周邊配套及社區結構大致成熟,好的一面是變數低,享有安定的居住環境,壞的一面是缺乏改善空間製造樓價升值的機會。

屋苑 海逸豪園
屋苑規劃 1.0
景觀及環境 2.0
商業及社區價值 1.5
交通配套 1.0
升值潛力 1.0
合計 6.5

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