嚴選私樓王-藍田。匯景花園(2013/06/30)

嚴選私樓王-藍田。匯景花園
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匯景花園為港鐵藍田站上蓋物業,除鐵路優勢外,也自設商場及受惠政府的起動東九龍計劃,令屋苑價值錦上添花。

屋苑 匯景花園
位置 藍田
發展商 長實
落成期 1991年
座數 17座
層數 28-34層
每層伙數 8伙
單位 4,112個
面積 實用 建築
一房
兩房 537呎 674-680呎
三房 612呎 779-785呎
三房連套房 718-720呎 910-913呎
四房或以上
開則 鑽石廳
參考實用率 79%
康樂設施 會所、泳池
小學校網 48
中學校網 KL5觀塘區
所屬選區 J25景田
家庭收入中位數 $48,740

屋苑規劃

屋苑建於藍田站上方,17座住宅物業分開兩排排列,合共提供4,112個單位,論規模僅次於麗港城,成為區內第二大屋苑。單位間格分三類,兩房單位分佈在第1-8座,實用面積約537呎,三房單位有面積約614呎的細三房單位及712呎的主人套房單位。所有單位都是鑽石廳開則,實用率約78﹪,沒有露台及工作平台。

屋苑設有平台花園及住客會所,住客無需繳交入會費,使用設施需按次收費。

景觀及環境

由於屋苑依山而建,向山景的單位景觀以山上的公屋、居屋樓景為主,景觀不甚開揚,但望海的單位卻是另一番景象,由於地勢比前方的麗港城高,因此大多數向海的單位可享開揚海景。

前方無論觀塘商貿區的舊工廈及麗港城旁的茜草灣,都有機會興建住宅或商用物業,屆時對匯景花園的景觀有一定的負面影響。另外屋苑下方除架空設計的港鐵觀塘線外,也有觀塘繞路及前往東隧的通道,繁忙交通帶來的嘈音對附近居民也帶來一定滋擾。

商業及社區環境

屋苑自設匯景廣場,雖然定位比一站之隔的APM商場比下去,但人流也不俗,因為鄰近公屋居民會經過,在藍田站下車後大多經匯景廣場前往山上各屋邨。而各公屋商場的規模也不俗,形成一個商業圈。

高收入就業機會主要依賴鄰近觀塘商貿區的轉型,由過去工業為主演變至銀行保險業的後勤基地。儘管如此,住戶收入中位數為48,740元,不屬高收入社群,也沒有校網優勢,距離各大專校舍也遠。

交通配套

屋苑最大賣點為就近港鐵站,前往港九商業區都方便快捷,除港鐵外,也有多線巴士前往。另外也有巴士前往機場及皇崗口岸,境外交通配套也充足,同時也不忘駕車人士需要,設有停車場應付需求。

升值潛力

綜合美聯物業網站提供的數據,匯景花園的樓價表現比大市落後。鄰近新供應以公屋及居屋為主,幫助不大;茜草灣興建住宅的計劃仍然在諮詢階段,可見未來一段時間都沒有新供應。

不過政府有意發展東九龍,頭炮位於前機場跑道末端的郵輪碼頭已正式使用,配合觀塘轉型為商貿區,可帶來社區改善的願景。最後,屋苑提供三種格式的單位,可以成為俄羅斯公仔換樓結構。上車客可選兩房,換樓客也可以視乎能力換入樓景為主的純三房單位,或者開揚海景的三房連套房單位。

綜合而言,匯景花園交通方便,自住可謂一流,但炒賣價值不高,樓價也跑輸大市,從另一角度看可視為低水,可以追求較高的租金回報。

屋苑 匯景花園
屋苑規劃 1.5
景觀及環境 1.0
商業及社區價值 1.0
交通配套 2.0
升值潛力 1.5
合計 7.0

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