嚴選私樓王-紅磡。海濱南岸(2013/06/03)

嚴選私樓王-紅磡。海濱南岸
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私樓之名,居屋之實的海濱南岸,不設窗台露台,卻有會所設施,是實而不華的自住之選。

屋苑 海濱南岸
位置 紅磡
發展商 新鴻基、新世界
落成期 2008年
座數 7座
層數 35-36層
每層伙數 10伙
單位 2,470個
面積 實用 建築
一房
兩房 432-481呎 559-630呎
三房 589-593呎 770呎
三房連套房
四房或以上
開則 日字廳、左右廳、呂字廳
參考實用率 77%
康樂設施 會所、泳池
小學校網 35
中學校網 KL3九龍城區
所屬選區 G17黃埔西
家庭收入中位數 $40,000

屋苑規劃

屋苑原本是私人參建居屋,由於2002年孫九招停售居屋,發展商向政府補地價作私樓出售,所以開則上與「富字頭花園」居屋標準型完全相同。開則全數是方正的日字廳、左右廳、呂字廳,大單位以「個半廁」設計,即是兩個廁所,一個浴缸,無形中分配作其他用途的面積就較大了。

發展商為了增加物業吸引力,將部份停車場改建為會所,質素與大型私人屋苑睇齊,代價是實用率降至77%。

景觀及環境

位置上海濱南岸頗接近海邊,向東方向的黃埔花園樓層較矮,海景較有保障。向南的數塊地皮已批出,部份已開始動工,未來的海景將會大量失守,景觀變數頗大。而屋苑離殯儀館和港鐵紅磡貨場未來沙中線車廠都有一大段距離,總算不受滋擾性或厭惡性設施影響。

商業及社區環境

屋苑有數間商舖,有通道到達黃埔花園,令購物起居也可以多所選擇。屋苑住戶收入中位數為40,000元,不屬高收入社群。雖然不屬四大校網,幸而靠近理工大學,也有一定的租賃客源。

交通配套

屋苑現時距離港鐵站紅磡站有一段步程,未來九龍延線通車後,黃埔站就比較就腳,到時可以直通旺角購物區,過境則可經紅磡乘直通車。屋苑設有三百多個車位,方便駕車人仕。各種條件令交通一環得滿分。

升值潛力

由於屋苑始終是「居屋底」,過去樓價表現較遜色,不過就突顯了其居住上的價值。未來海濱的發展項目雖然令海景受阻,不過都能帶來一定的商業價值,加上黃埔站帶來的交通改善,期望能追回失地。

海濱南岸應以自住為考慮,對於部份不喜歡窗台和露台的人仕必定另眼相看,而未來的社區和交通上的改善,將繼續加強其居住價值。若以收租為目的,亦可因大學提供的穩定需求而獲益,不過期望中短期內樓價有出色表現,就難免會失望

屋苑 海濱南岸
屋苑規劃 1.0
景觀及環境 1.5
商業及社區價值 1.0
交通配套 2.0
升值潛力 1.5
合計 7.0

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