嚴選私樓王-土瓜灣。傲雲峰(2013/03/25)

嚴選私樓王-土瓜灣。傲雲峰
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

傲雲峰樓齡新有會所,位於34校網內,加上沙中線概念,令屋苑反映身價,備受年青家庭追捧,因此不難成為九龍十大樓王之一。

屋苑 傲雲峰
位置 土瓜灣
發展商 長實、新世界
落成期 2004年
座數 6座
層數 47層
每層伙數 8伙
單位 2,208個
面積 實用 建築
一房
兩房 452-540呎 605-719呎
三房
三房連套房 663-691呎 885-924呎
四房或以上
開則 日字廳、左右廳
參考實用率 75%
康樂設施 會所、泳池
小學校網 34
中學校網 KL3九龍城區
所屬選區 G11啟德
家庭收入中位數 $20,600

屋苑規劃

屋苑雖然只有六座樓宇,因層數高(46層)的關係,令屋苑提供共2,207個單位,單位分日字廳及左右廳兩種格式,當中只有第二座及第七座有三房單位,其餘座數全數為兩房單位,另不設特色單位,頂樓連天台的只有639呎日字廳開則的兩房單位。

所有單位都設有露台及工作平台,大部份都是相連露台及工作平台,只有639呎的兩房單位是露台及工作平台分開而建。

屋苑設有平台花園,住客專用會所及泳池,但實用率仍有80%,屋苑規劃一項中得到滿分。

景觀及環境

屋苑四周以舊樓為主,向東及南的單位低層以樓景為主,部份單位頗靠近八度海逸酒店,有面璧的感覺。中高層單位可越過沿海的舊樓群望到海景,向西的單位前方樓宇都較矮,好處是有開揚鬧市景,缺點是西斜頗嚴重。向北的單位面臨啟德發展區,目前仍然是空地一大片,隨著發展項目逐一落實現有的開揚景觀將有大幅度改變。

除此之外,位於屋苑附近的煤氣南廠仍然投產中,加上車水馬龍的東九龍走廊,都屬於滋擾性設施。

商業及社區環境

整個土瓜灣都欠缺大型商場,鄰近屋苑的商場只屬區內場水平,最近的大型商場都要數到新蒲崗譽。港灣的MIKIKI或紅磡黃埔花園,商業價值不足同樣令區內欠缺高增值就業機會。

區內家庭收入中位數為20,600元不屬於高收入社群。唯一得分項目為屋苑被列入四大校網之一的34校網。

交通配套

土瓜灣的巴士及小巴網絡相當發達,有直接交通前往港九各商業區,不過就欠缺快捷過境交通服務。沙中線尚在興建中,目前而言傲雲峰沒有鐵路覆蓋。屋苑自設停車場,足夠屋苑內業主應用。

升值潛力

屋苑鄰近譚公道有市區重建項目,鄰近九龍城、土瓜灣也有多個發展中項目,加上啟德發展區的住宅項目,新供應可謂源源不絕,同時受惠沙中線概念,令傲雲峰的呎價一直也跑贏大市外,也預期未來的社區環境或交通配套都能夠大躍進。

屋苑雖然只設兩房及三房單位,仍然可以與鄰近的翔龍灣、偉恆昌新邨等屋苑來個新舊樓CROSS-OVER組成俄羅斯公仔結構。

綜合而言,傲雲峰享有天時(發展啟德)地利(馬頭圍站其中一個出口旁)人和(校網),是區內條件最好的屋苑,因此自住或投資兩者皆宜。

屋苑 傲雲峰
屋苑規劃 2.0
景觀及環境 1.0
商業及社區價值 0.5
交通配套 1.0
升值潛力 2.0
合計 6.5

One thought on “嚴選私樓王-土瓜灣。傲雲峰(2013/03/25)

  1. 多謝脫兄指點,心存感激。。
    不過有兩處有問題:
    1.樓盤資料處寫實用率75%,在後文又寫到80%(其實這點我也不明,因為地產中介資料都寫75%,但是傲雲峰的物業論壇算出來又是79.XXX%)。
    2.將來沙中線應當是土瓜灣站出口。
    再次感謝脫兄
    [Jasmine回覆03/27/2013 10:47:42]多謝脫兄指點。。
    [版主回覆03/26/2013 22:14:47]http://hk.centadata.com/DualChart/estate_info.aspx?type=2&code=EKPPWPPEPE
    可以計算到實用率是(9598/12768)75.15%,不過每個單位的面積可以不同,計到80%都不奇,所以用實用面積報價,就避免呢個問題

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