嚴選私樓王──紅磡。黃埔花園(2013/03/08)

嚴選私樓王──黃埔站。黃埔花園
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黃埔花園是九龍的龍頭屋苑之一,雖然暫時未有鐵路接駁,但屋苑本身配套充足,加上租買兩旺,自然成為九龍十大私樓王之一。

屋苑 黃埔花園
位置 紅磡
發展商 和黃
落成期 1985-1991年
座數 88座
層數 14-16層
每層伙數 5-8伙
單位 10,432個
面積 實用 建築
一房 288-354呎 351-420呎
兩房 389-772呎 469-884呎
三房
三房連套房 649-955呎 734-1,110呎
四房或以上
開則 鑽石廳
參考實用率 86%
康樂設施 平台花園
小學校網 35
中學校網 KL3九龍城區
所屬選區 G16黃埔東
家庭收入中位數 $47,500

屋苑規劃

黃埔花園分十二期發展,當中第六及第八期為商場及私人會所項目,共有單位10,286個。

單位大多以鑽石廳開則,只有第七期個別座數單位以方廳開則,實用率由82-89%不等,單位面積越大實用率越高。

屋苑供住客用的設施只有平台花園,泳池要借用毗鄰第十期的大環山公眾泳池。位於第八期黃埔美食坊的私人會所需要另外入會才可使用,另外所有單位不設露台及公眾平台。

景觀及環境

黃埔花園位於海傍,單邊而建的第九期及第十期單位可享有海景,而第十二期向北的單位可望和黃公園景觀,其餘各期內園單位以樓景為主,而第二期及第五期部份單位仍然有窄海景。

未來紅磡灣沿海用地陸續有物業落成,分別為會德豐的商業大廈及香格理拉的酒店項目,而紅磡碼頭現址地段吸引,現政府渴地甚殷下也難料該地段會否收回再發展,因此景觀變數甚大。

紅磡機利士南路以西集中殯儀館及相關店舖,可幸位置與黃埔花園有一段距離,因此不視作有厭惡或滋擾性設施。

商業及社區環境

黃埔花園自設大型商場,另設接駁巴士來往何文田、土瓜灣等地,因此不難成為一個跨區場。鄰近紅磡及尖東分別提供大量商貿職位,可提供大量就業機會。黃埔花園住戶收入中位數為47,500元,不屬高收入社區。校網方面,黃埔花園被列入35校網,不屬四大校網之列,可幸就近理工大學而加分。

交通配套

黃埔花園暫時未有鐵路直達,興建中的港鐵觀塘延線預計2015年通車,而現時最就近的港鐵港鐵紅磡站步行前往只需十五分鐘左右,紅磡站也是出境重要口岸之一。另外巴士及小巴也有足夠覆蓋前往港九各商業區。

屋苑各期都設有停車場,足夠應付居民的需求。

升值潛力

鄰近新發展有長實位於紅鸞道海濱南岸傍的住宅項目,物業價格自落實興建觀塘延線後一直跑贏大市,呎價比個別港島鐵路上蓋屋苑更高。隨著觀塘延線於2015年通車,大大縮短前往中九龍的時間,更可令外區人更樂意前往。屋苑由一房至三房單位俱備,間格又接近,可滿足上車或分支家庭需要,是完美的俄羅斯公仔換樓結構。

總括黃埔花園共得到8.5分,雖然樓齡甚高但憑高實用率、鐵路概念及不愁無租客等因素支持令屋苑具備自住及投資價值。

屋苑 黃埔花園
屋苑規劃 1.0
景觀及環境 1.5
商業及社區價值 1.5
交通配套 2.0
升值潛力 2.0
合計 8.0

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