陪您睇樓──香港島．筲箕灣(2011/05/08)
http://hk.biz.yahoo.com/110624/366/47kbl.html
香港島新盤供應長期偏少，因為經多年發展，新土地幾已羅掘淨盡，再加上保護海港法例，港島北岸已不可填海，所以新供應多以重建或更改用途為主。近期推出的筲箕灣新盤均是如此，計有新地筲箕灣道「譽都」及英皇成安街「港島．東18」，是港島未來較多供應的地段。
筲箕灣西自康愉街天橋，東至阿公岩鯉魚門公園，從西到東由筲箕灣道（電車路）貫穿，當中有西灣河及筲箕灣兩個港鐵站，兩個上蓋物業分別是「欣景花園」及「峻峰花園」，樓齡都有廿年左右，外觀上已有點陳舊的感覺，不過始終是港鐵站上蓋，呎價也要六七千元。
筲箕灣雖然是舊發展區，但各種住宅卻因發展先後不同而分布明顯。沿電車路兩旁是舊樓群，很多都有幾十年樓齡，所以帶引重建項目，除「譽都」及「港島．東18」外，亦有數個市建局與房協合作地盤，以及新地筲箕灣道151號地盤。而現存較新的選擇有自設商場的「筲箕灣廣場」，及位於西灣河道街的「君悅軒」，更是酒店式大堂設計的半新盤，現時呎價六千多，比兩個樓花盤低水。
電車路尾段的筲箕灣東大街則是區內最繁盛的地方，兩旁佈滿食肆店舖，雖然只是明華大廈山腳的一條小街，反而比電車路更興旺，再加上更接近筲箕灣站及巴士總站，筆者認為是區內較理想的居住地點。因此即使樓齡達三十年的「東威大廈」或「筲箕灣中心」也要接近每呎五千多元，所以不如再加多點錢，選擇樓齡較新的「麗東海景豪園」，部份單位更享有避風塘海景，不過無論設計或用料，與目前主流的豪宅格式有一段距離，樓價自然也與新盤開價有一定折讓。
區內龍頭物業，均集中在西灣河碼頭附近，擁有單邊海景的中型屋苑，包括被視為太古城延伸的「鯉景灣」，以及呎價近萬的「嘉亨灣」及「逸濤灣」，皆因無論樓齡、規模、設備、品牌，均是區內首選。這裏順道介紹筆者提出的一個分析樓價的概念，就是「俄羅斯公仔結構」，指某一地段內齊備由細到大由貴到平的一系列物業，則區內自成一個完整的換樓階梯。就以筲箕灣為例，舊樓及居屋屬上車盤，然後換上鐵路站盤，再進一步換到海濱中型屋苑，樓價表現比缺乏此種結構的地段為佳。
除私人住宅外，筲箕灣亦是較多公營房屋的地段，而且位置往往比私樓更理想，以前半山木屋區拆卸後為安置居民，興建了一系列「東字派」的公屋及居屋，而愛秩序灣填海後適逢「董氏房產大躍進」，基於「窮人也有權享用海景」的烏托邦理念，大幅海景黃金地段又撥作興建公屋及居屋，而且為了單位數目達標，更以高空發展阻隔舊區海景，結果出現低價舊樓、天價海景居屋的怪現象。
在本區選擇物業，筆者認為要麼就買最貴的海濱中型屋苑，要麼就買二手居屋，大部份的舊樓除了博重建收購外，投資價值並不理想，居住環境亦不見得好，至於新盤，筆者認為呎價有點偏高了！
脫兄可否有資料有關97年時候倫敦、悉尼的樓價，當時是否高於香港或是一樣呢？
[版主回覆06/29/2011 22:22:00]據曹仁超講1997年時倫敦樓價係低位，悉尼就不知了 P.S. 原來佢抄呢幅圖 http://www.moneyweek.com/investments/property/uk-house-prices-will-plummet-look-at-this-scary-chart-14664 http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=11516
脫苦海兄︰可否以此圖為例解釋下現在何處呢？
[版主回覆06/29/2011 23:25:00]呢個圖已經被證明係一派胡言。 就算代入香港樓市，2003年幾時有Smart Money入市？咪又係用家入市，炒家絕跡。機構投資者，而家想買又一城，海嘯時向長實買左兩個地盤。 呢ｄ咁的閉門造車模型，少睇為妙。
這裏順道介紹筆者提出的一個分析樓價的概念，就是「俄羅斯公仔結構」，指某一地段內齊備由細到大由貴到平的一系列物業，則區內自成一個完整的換樓階梯。就以筲箕灣為例，舊樓及居屋屬上車盤，然後換上鐵路站盤，再進一步換到海濱中型屋苑，樓價表現比缺乏此種結構的地段為佳。
請問︰西九龍可不可以算是「俄羅斯公仔結構」？海富周圍亦都是公屋，海富加富榮是居屋……
[版主回覆06/30/2011 07:53:00]鰂魚涌、奧運站同沙田都係
脫兄你好： 不知”陪您睇樓”幾時會介紹將軍澳，小弟正準備換樓，兩房換三房，等唔切 以下幾個盤，我會咁排 1. 將軍澳中心 > 2. 日出康城 > 3. 東港城 > 4. 新都城 脫兄意見如何呢？
[版主回覆06/30/2011 18:16:00]配合「名都」開售，下期將會講將軍澳。 我會係咁排：1>3>4>2
其實欣景花園雖然是地鐵上蓋物業，但位址是西灣河街市樓上，環境不及鯉景灣，所以樓價未雞犬皆升時，欣景花園樓價其實是平鯉景一大節，不過依家D人都唔理，東18咪又係對正北角街市，一樣賣萬幾蚊呎。講番鯉景，有部份樓下是soho食市，樓價也是平一節，睇樓時最好揀午飯、夜市睇吓有冇味漂過來。你認為呢D factor應唔應該睇埋？
[版主回覆06/30/2011 18:15:00]任何有機會壓價的因素，都應該要考慮。
脫兄，真是辛苦你了，謝謝！
[版主回覆09/09/2011 18:51:00]不用客氣