陪你睇樓──香港島．中半山
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多年前半山只是一個壟統的地名，泛指山頂至平地之間的山麓地帶，自從九十年代開始放寬半山區的建築高度限制，導致大量的重建活動，才有西半山、中半山、東半山之分。己拿連利以西是西半山，馬己仙峽及寶雲徑以東是東半山，中半山就是指兩者之間的山麓地帶，中半山是三個地段中樓價最貴的，是有多個原因：

中半山經花園道、紅棉道或雅寶利道落山就是中環金鐘金融區；

中間隔著動植物公園及香港公園，令到部份單位享有較西半山及東半山更開揚的景觀及更舒適的環境；

中半山的海拔較高，高層單位容易看到海景。

眾多優秀條件自然反映在樓價內。

與西半山相似，中半山離海越遠越易被前方遮蓋，海拔越高又墊高了物業。由山上向下數，依次是馬己仙峽道、梅道、舊山頂道、寶雲道、麥當奴道、堅尼地道，所以樓價亦是以海拔較高的屋苑較貴，不過正如前面所講，堅尼地道以北是香港公園，部份單位都可以享有開揚景觀，樓價亦可以媲美。例如梅道嘉富麗苑呎價約二萬、舊山頂道較開揚的帝景園約三萬、被山坡及樓景兩邊阻礙的曉峰閣約一萬七千，而堅尼地道堅麗閣呎價兩萬，不過同是堅尼地道去到東半山的滿峰台則降至一萬三千，可見景觀對樓價的影響。

中半山的物業規模均較細，最多單位是舊山頂道曉峰閣有528伙，第二是舊山頂道帝景園有409伙，雖然兩者都是新地樓，只是一街之隔，樓齡只差兩年，不過兩者樓價相距明顯。帝景園往往都做到二萬左右，甚至座向較高景觀較開揚的第1及第2座可以接近三萬；曉峰閣則多數都是一萬五千左右，最近只有一宗較開揚的第4座高層單位做到二萬多一呎。

比較兩個屋苑：帝景園一梯左右兩伙，全部都是向北或西南，避開了東北裕景花園等樓景；曉峰閣一梯四伙，景觀向四邊開，向西面壁望山、向東被帝景園及裕景花園遮敝、向南則被地利根德閣及嘉富麗苑阻著，只有第四座A及D向北景觀較開揚，但都不是海景。帝景園第1及2座單位均超過2,200呎，第3、4、5座單位均超過1,900；曉峰閣只有一頭一尾四個座向單位面積超過1,300呎，其餘12個座向均是783-976呎的較細單位。帝景園是新地第一代豪宅，具有較佳的會所設施以及餐飲服務；曉峰閣早兩年落成，步入大堂轉角就是中轉電梯，只在平台有泳池及花園等設施。

即是說，同樣在豪宅地段，那怕只是相隔一條街，一樣要就景觀、面積、硬件設備等作出比較，從而排資論輩，分析個別樓盤的價格，有很多不同的因素需要兼顧，只看地段是不足夠的。