落區睇樓──新界東.上水(2011/12/23)

陪你睇樓──上水
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NTE-上水

上水大致可分為三個部份,上水港鐵站南北兩邊是「上水站」,天平路以北為「上水北」,粉嶺公路以南百和路、清曉路一帶為「上水南」,最大的分別在於發展的年期,石湖墟舊樓群固然有數十年歷史,上水站旁的私人屋苑都發展了近二十年,居屋則接近三十年,形成上水站屋苑硬件上比較輸蝕,樓價卻一點都不低。

近年上水成為最受惠於自由行的地方,因為由深圳乘火車第一站就是上水站,商場對象除本地居民外,還有國內的居民透過自由行前來消費,同時亦有居深圳港人到此補給日常用品如奶粉、藥品等,憑藉龐大人流帶旺本區的地標商場上水廣場,甚至部份寫字樓也要改裝為樓上舖。在此遠離市區中心之處居然有一商業活躍之地,都可算是奇景,區內樓價的分佈亦反映商業價值的影響。

上水站以北,馬會道以南的私人屋苑樓價在區內最高,除了上水廣場及新都廣場帶來的商業價值外,交通兼具港鐵站及巴士總站提供路線前往各區,集合兩者之長,所以天橋直達屋苑呎價高達五千多元。越向外樓價逐漸向下,經過一個屋苑便減數百元,沒有天橋抵達更要降到四千頭。

上水站向南沿彩園路兩個老牌居屋彩蒲苑及旭埔苑呎價就差得遠,雖然同是在港鐵站對面,沒有外客的彩園村商場不能產生額外的商業價值,無法提升地價及樓價,屋苑樓齡偏高,硬件欠佳,只有交通一個因素不足以支持樓價。

上水北有兩個硬件及居住環境較佳的屋苑,奕翠園及半新樓皇府山,向北單位皆為梧桐河的鄉郊景,附近是村屋或農地,景觀極之開揚。皇府山樓齡較新,抵銷了要駁車才能前往上水站的缺點;奕翠園樓齡十五年,與上水站屋苑接近,不過就提供上水站各屋苑中欠缺的一千多呎大單位,還有村巴穿梭上水站之間,因此兩個屋苑呎價與上水站屋苑不是相差太遠,當中皇府山呎價甚至與上水中心、新都廣場等看齊,交通上的缺點就由樓齡及硬件質素補充。

上水南是最新發展的區域,清曉路三個新屋苑御皇庭、御景峰及顯峰都是半新樓,對面就有班次頻密的273B路線來往上水站,清河村亦有個別商舖以供購物,雖然要駁一程車,借助新樓因素令呎價不致與上水站屋苑相差太遠。威尼斯花園樓齡達十八年,又沒有巴士總站,又沒有購物地方,開則是五六百呎的細單位,幾乎甚麼賣點都沒有,樓價比居屋還要平。

由此可見上水樓價分佈主要是反映商業價值,新都廣場、上水中心主要提供兩房單位,樓齡也頗舊,呎價仍然高企。而樓齡相若、擁開揚景觀及大面積單位的奕翠園呎價也未能超越,其餘遠離上水站的屋苑呎價只會跟隨樓齡下降。不過此等屋苑居住環境、起居飲食以及景觀也不俗,適合用作上車自住,賺住也是賺嘛。

上水的未來發展主要視乎石湖墟一帶的舊樓會否重建,及上水巴士廠會否改變用途。2009年拍出的新豐路89-95號商住地皮,發展商也打算作全商業發展。假如此等商業項目得以落實,上水站以北一帶的商業價值將會更上一層樓。上水站以南彩園路第三、四號用地卻計劃用作興建公屋,加上目前兩個老齡居屋,只會加劇「北強南弱」的樓價懸殊現象,因此投資角度來揀樓,無論以現狀而論或未來憧憬,應優先考慮上水站北邊的私人屋苑。

1 reply »

  1. 論投資價值,上水名都應該比粉嶺名都好多了吧?
    [Achilies回覆12/30/2011 12:02:03]上水比粉嶺好吧?名都比不上上水其它鄰近火車站的樓盤是吧?
    [版主回覆12/30/2011 00:37:45]上水一定好過上水,不過名都就一定不及其他

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