中西區的商業區集中在中環、上環和金鐘，西邊的西環則是平民的住宅區，貴價住宅則在山上，分別是西半山、中半山和山頂，地段分佈幾決定了樓價高低

中西區是全港最早發展的區域，亦是最富有的兩個區域之一，不但住戶每月入息中位數較全港高54.6%，而且54.2%住戶每月入息超過30,000元，遠高於全港總體35.0%，以至令人以為香港的樓價應以中環為中心，事實上即使在中西區內也不是這樣分佈：山頂遠過半山，半山遠過山腳，難道越遠中環越貴？

分區簡介

一講中西區，人們就想起中環和西環，其實中西區還有很多不同的地方，比如上環也有一些市區重建項目，如帝后華庭及荷里活華庭等。不過中西區的傳統住宅區，還有西半山和中半山，西半山的幾條馬路，如堅道丶羅便臣道丶幹德道等，集中小型屋苑如雍景台丶嘉兆台丶聯邦花園等，以及眾多單幢的住宅。

中半山即動植物公園以南的山坡豪宅雲集，如帝景園丶地利根德閣等。再上的山頂區，已經不是一般市民可以居住的了！

而由於港鐵西港島線將會通車，早已刺激了西環一帶的重建項目，所以近年這些項目陸續推出市場。政府正研究放寬西半山和薄扶林一帶的發展密度，未來將進一步將重建區域由西環丶堅尼地城再度向上伸延。未來十多年，中西區將進一步發展，更多的貴價物業將會落成。

中環為何無貴樓？

中西區的商業活動集中在中環站、金鐘站及香港站一帶，置地廣場以及國際金融中心（IFC）商場均是高級購物地點，金鐘廊及太古廣場也毫不遜色，可是並沒有在住宅樓價上反映出來，最貴重的住宅物業反而在半山以至山頂等地段。筆者認為可以作三個解釋：

1. 中環及金鐘只有龐大的工作人口，卻缺乏居住及消費人口，下班入夜後街道死寂，假日則每多外籍勞工聚集，並非高收入住戶的理想居所。

2. 中環雲咸街及惠靈頓街以北、金鐘花園道以北，幾無一住宅大廈，餘下的零星住宅樓齡高及設備殘破，樓價自然高不起來。

3. 基於中環及金鐘商業價值偏離一般消費性活動，加上地價太高，即使有重建也偏向作商業發展，甚至連希爾頓、富麗華及麗嘉等酒店也重建為商廈，沒有新住宅發展，無法在住宅樓價上反映出來。

然則龐大的高薪工作人口也要解決居住問題，香港以往的發展經驗是與海爭地，可是如前所述，即使填海最終也是商業發展，何況保護海港法例禁止再填海呢！結果住宅發展便要向東西兩旁發展及向山取地，這是半山及山頂發展住宅的背景，從全球的視野，也絕少在如此陡峭的山坡上高密度建屋，甚至建到山頂。

居民收入影向樓價

住宅區位的選擇，面對兩個互相矛盾的因素：凡交通越方便的地方，便越難維持安全及私隱度；凡要求安全及私隱度，便越要隔涉。因此早在前英殖民地時代，在中西區工作的社會中下層人士便選擇東西兩旁沿平地的馬路及電車路居住，而社會較上層人士能負擔交通費用並著重安全及私隱，便選擇向山上居住，而且越富有者住得越高越吊腳。由於中西區已有超過150年的發展歷史，幾代人互相遷移形成不同階級的居住分佈，可以從各選區的人口特徵看到：

中西區內物業位處的地段，幾已決定了樓價，貴重地段不單只收入較高，從過去十年來收入的變化也顯示連升幅也是「強者越強」，例如山頂和半山的收入動輒上升三成以上，而西環卻只有兩成多，加強了各處樓價表現的懸殊，比如山頂及半山很多樓宇樓齡甚高，其硬件與設備並無優勢可言，卻比上環西環一帶屋苑式新樓貴得多。不同地段樓價差異極大，主要因素是小區環境，以及高收入社群的比例。

現時香港島樓價升幅甚大，中西區亦不例外，但相對來說一般平地及山腳的舊樓升值遠遜於同區物業，除非有收購潛力。而個別較新的中小型屋苑，如帝后華庭、泓都等，近年升幅跑贏大市，不過呎價無論如何都不能與半山物業相提並論。

貴重地段：中半山、西半山

中產地段：上環、西環（山腰）

平民地段：西環（山腳及沿海）

交通改善異軍突起

另一個影響樓價表現的因素是港鐵西港島線於2014年通車，令到向來沒有港鐵覆蓋的西環交通大為改善，所以即使收入只上升了兩成，但樓價升幅達四成的比比皆是，相同的現象亦正在「無港鐵變有港鐵」的地方出現。一般人會認為交通改善樓價升是理所當然，卻未能直接指出當中三大原因：

1. 吸引高收入社群遷入，現時西環數個選區的住戶收中位數20,000元左右，估計在2016年中期人口普查時可以拉近與半山的距離。

2. 刺激性區內重建計劃，西環未來幾年將有14個住宅重建項目，幾佔全區總數的一半。

3. 令商業活動增加，最顯著的是沿皇后大道西多個商廈和酒店的項目。

在分析其他的鐵路項目時，也要留意交通的改善能否帶來額外的效應。典型的例子就是金鐘，未來幾年沙中線和南港島線都會在金鐘接軌，不過由於金鐘早已是港島線和荃灣線的轉車站，再多兩條線亦不會明顯的增值。

　　西港島線

揀樓秘訣

寶翠園樓價脫穎而出，是集合眾多優勢的結果，包括規模在區內最大丶擁有獨立的商場丶有自動電梯上薄扶林道丶接近未來港鐵站出口等，全屬可一不可再。相信在未來都能守住該區的龍頭地位，集居住與投資價值於一身。

青蛙與牛比嬌小

海拔高一點的山腰地帶，東至動植物公園，西至寶翠園，一般泛稱「西半山」，當中最著名的是「三個台」：太古雍景台丶長實樂信台及長實與恆基合資的嘉兆台，部份單位實用面積不夠1,000呎的單位，若想住西半山又彈藥不足者，可以考慮。

梅道以北動植物公園以南一帶為「中半山」，最著名的物業有帝景園丶地利根德閣及愛都大廈，呎價動輒過兩萬甚至三萬。但筆者反而想點出名氣略遜，夾在帝景園及地利根德閣中間的新地曉峰閣，該盤大部分單位面積都較小因而銀碼較細，而一頭一尾的開揚景坐向則是大單位，所以說發展商無死錯人。

「山頂」只包括太平山丶歌賦山及奇力山三個山頭，位於灣仔區的金馬倫山和聶高信山只能算是「東半山」的一部份，正如飛鵝山的東面屬西貢區的飛鵝山道，和西面屬黃大仙區的豐盛街是不同檔次的地段。當然，山頂是屬於「想買都未必有」的地方，就當是一般科普常識吧！

中西區校網屬四大校網之一，傳統名校林立，加上香港大學位於區內，是另一個強力賣點。

區內精選屋苑／小區

未來發展

中西區可發展的土地幾已用罄，保護海港法例不容許進一步填海，新地盤只有重建一途，以小地盤的單幢或雙幢樓為主，由於收地成本高，落成後亦自然要賣高價，形成中西區樓價高踞不下。政府放寬西半山及薄扶林一帶的發展密度，將繼續刺激區內的重建活動，加快物業更新的速度。

現時中西區較少公營房屋，不過政府正研究在堅尼地城海傍發展公營房屋，如成功的話，又會創造出一片海景居屋／公屋地帶出來，而且高密度的發展將會影響附近的樓價，選擇物業時宜多加留意。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

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