灣仔區的商業區集中在灣仔的北岸和南部，消費購物區則在銅鑼灣，住宅則散佈全區，當中以跑馬地、大坑和東半山是貴價住宅集中地，土地重建每多偏向商業發展

分區簡介

灣仔區是一個典型的商業區，以前的住宅都是單幢舊樓為主，分佈在沿電車路的兩旁。隨著近年的市區重建發展，多了一些較新的物業。

最先的重建屋苑是李節花園，當時還是土地發展公司年代，後來陸續建成York Place丶嘉薈軒丶尚翹峰丶Queen’s Cube丶壹環，以至喜匯等。這些物業的特點是以土地的商業價值來支撐樓價。

太古主導將太古廣場繼續向東擴展，繼太古廣場三期後，又重建了軒尼斯28，更進一步收購永豐街的住宅作為重建之用，結果灣仔東部，尤其是萬茂台的商業價值大升，惠及附近的樓價。

而東邊的銅鑼灣，主要是私人主導的重建，尤其集中於商業發展，亦有很多住宅被改造為樓上鋪，變相令到發展的方向去了大坑，大坑道沅紗街一帶的重建項目。

至於豪宅，都是集中在跑馬地丶大坑和東半山，反而不是著重商業價值，而是居住環境，尤其是景觀，因為住戶是駕車出外，他們關心的並非是否有公共交通，而是有沒有居住價值。

灣仔區馀下的土地極少，位處維港範圍亦不可以填海，所以都是重建項目，選擇時要留意在鬧中要留意商業價值的提升，有山上的則著重居住價值，不應一概而論。批評鬧市中的住宅嘈吵，或者山上的住宅交通購物不便，實乃捉錯用神。

灣仔居民之富，比中西區有過之而無不及，住戶每月入息中位數33,000元，超過一半住戶月入33,000元，灣仔區住戶收入的上升速度比中西區更快。

灣仔樓價分佈與中西區大同小異，大同者是在山上的區域及物業均比山下平地樓價為高，小異則是灣仔的平地物業樓價卻比西環上環等地為高。

大體來說，灣仔南面及東面山上的地段，住戶月入中位數超過90,000元，可視為貴重地段；靠近金鐘及跑馬地銅鑼灣的山腰及平地月入中位數30,000-45,000元可視為中產地段；夾在中間的傳統灣仔舊區是平民地段，分佈如下：

貴重地段：東半山、大坑

中產地段：灣仔北、跑馬地、萬茂台

平民地段：灣仔、銅鑼灣

比中西區更貴

比較中西區的樓價，固然灣仔區是毫不遜色，而且有兩個更勝一籌的現象：

1. 平地的住宅，只要樓齡夠新，呎價過萬。

2. 樓齡高達三十多年的物業，中西區呎價13,000元左右，而灣仔每多超過20,000元。

這說明了灣仔區的土地價值，比中西區還要高，皆因灣仔區的商業活動比中西區活躍得多，例如銅鑼灣是港島北最繁盛的購物區，而且不像中環金鐘那樣一到夜晚或假日就水盡鵝飛。金鐘、灣仔北、銅鑼灣等提供大量高薪就業機會，交通工具多選擇，加上灣仔的主要住宅區，東西相距1,500米，南北約1,000米，通勤時間短。

灣仔的重建不像中上環那樣偏重商業發展，幾個市建局住宅項目均坐落在黃金地段，如尚翹峰、嘉薈軒、York Place等，均是呎價極高。但是一過電車路以南，住宅用地又成為主導，例如利東街（囍帖街）項目，也保留有住宅單位。與商爭地的結果，要爭贏自然價格極高。

簡而言之，灣仔區集活躍商業活動、大量高薪就業機會、交通方便、通勤時間短、居住環境較佳等諸多優點，樓價表現突出是正常不過。

煙花海景與鑽石海景

由於菸花表演均集中在尖沙咀與灣仔對出的海面，所以灣仔南面與西面山上的海景屋苑多數都享有「煙花海景」，沒有煙花的時候就是維多利亞港景色了。有一個問題筆者想了很久也想不通：站在港島北看的是九龍的風景，站在九龍南望是港島的風景，明明維港夜色萬家燈火的「鑽石海景」是起樓起到上山頂的港島比九龍的平地遠山靚得多，如果海景的質素要反映在樓價上，當然是九龍的海景比港島的海景值錢。

事實剛好相反，同是維港煙花景，在灣仔的半山要30,000元以上，在九龍站的凱旋門、君臨天下要40,000元，但去到奧運站一號銀海或柏景灣，只是20,000元左右。可見市場中人強調海景作為賣點，只可視為同一位置不同坐向的單位的比較。灣仔半山地段如東半山大坑之類海景單位貴價，只是錦上添花，其樓價高企的主要因素亦與平地屋苑相似，就是商業價值及交通方便。

在灣仔要享有寧靜及優美居住環境，只要跨過跑馬地馬場再行不超過1,000米即可，道路不似山頂及半山那樣沿等高線翻來翻去，亦不會又窄又斜，加上發展密度較疏，整體上居住質素更佳。所以灣仔貴樓也比中西區或東區同級的價錢貴。

灣仔區第12號校網也是四大校網之一，有多間傳統名校可供選擇，不過國際學校就偏重非英語。

揀樓秘訣

灣仔鬧市中的舊樓居住環境欠佳，卻因地價高而樓價比中西區或東區同級物業為高，因此揀樓並非以自住為主，而要考慮投資增值，計算租金回報和未來增值顯得更為重要，當中尤以人流和商業活動是首要的因素。

之前的版本筆者提及鄰近金鐘的萬茂台（即太古廣場旁，日丶月丶星三街一帶）至皇后大道東之間，更值得留意，因為太古正在四周密密收購，計劃擴大金鐘灣仔一帶的物業版圖，令到該處商業價值及社區設施改善，從而帶起樓價。這片高出的地台，除星域軒丶匯星壹號等貴價住宅外，其馀每多是單幢式舊樓，即使有五座樓的海華苑，也建成像互不歸屬的住宅大廈，毫不起眼。但留意永豐西街及日街向東美公園的街舖，漸漸轉型為如中環半山行人電梯或尖沙咀諾士佛台的蘇豪區形式的高格調餐飲。這種轉型以往曾在時代廣場落成後抬高了霎東街及羅素街的樓價。

現在筆者提出另有兩個地段可以考慮。其一是利東街重建項目一帶，由於灣仔區的商業區分佈在軒尼斯道以北，和皇后大道東以南兩片，中間以舊樓住宅為主，現在兩個商業區以這個項目來連接，更保留作特色零售商業之用，再加上鄰近港鐵灣仔站，可以預期將成為繼銅鑼灣後又一新興零售熱點，令樓價表現更強，尤其是附近的市建局重建項目如嘉薈軒及尚翹峰就更加受惠。

另一值得注意的是銅鑼灣道丶大坑道丶浣紗街之間，過去只被視為一傳統舊樓居住地帶，近年發展商極積進行收購及重建，三數年後將會銳變為近似跑馬地一帶的中產住宅區，因此樓價跑輸的光明台能後來居上亦未可料。

區內精選屋苑／小區

未來發展

利東街前囍帖街項目於2015年落成，成為以零售及旅遊為主的商業區；灣仔南商業區隨著QRE Plaza、Garden East、以及合和中心二期陸續動工及落成，將成為區內的次要商業區，未來的小區格局已成型。

灣仔北傳統商業區除了政府將重置三座政府大樓作商業發展外，長期的變量是北港島線興建的可行性，計劃設立添馬、會展、銅鑼灣北三個港鐵站，現時考慮究竟是作為東涌線的伸延（換線方案），還是作為將軍澳線的伸延（交匯方案），不過無論是那一個方案，由於位置均遠離住宅區，所以對樓價的影響是中性。

北港島線兩個方案

銅鑼灣是港島北岸的商業重心區，該處的住宅亦逐漸被收回重建，例如國民大廈已重建為尚匯、金國大廈重建為The

Mira酒店，中央樓亦已申請強制拍賣重建為集零售、食肆及甲級寫字樓的綜合樓宇。為了應付日益增加的人流，政府正計劃興建「地下街」，除了接駁港鐵銅鑼灣站外，還會連接沿線的商場，將人流向維園和時代廣場兩個方向分散，帶動霎東街和耀華街一帶的商業重建項目。

擬建的銅鑼灣行人隧道系統

灣仔區還有一大塊地可供發展，就是已廢置的畢拉山石礦場，雖做過環境評估，最終計劃無疾而終。現時是警務處爆炸品處理課基地及畢拉山靶場，從畢拉山道到金督馳馬徑看到，該處望維港的景色優美，格局有如放大版的陽明山莊，或許未來有住宅發展也未可定。附近的金文泰道政府宿舍現由政府產業署招租，或者會像同區的聶歌信山政府宿舍那樣作私人發展亦說不定。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產