表一

屋苑規劃

御龍山共有10座，有1,375個單位，於2009年入伙，樓齡只有3年，實用率即使包括冷氣機房也僅為78%，因此從屋苑規模及實用率兩個項目上
未能取得分數。標準單位有兩房(648-719呎)、三房單位(892-1,200呎)、三房連多用途房單位(888-1,290呎)及四房單位
(1,568-2,379呎)，頂層特色單位更分為連天台的Penhouse單位(1,319-2,379呎)以及不連天台的Simplex單位
(1,940-2,345呎)，多種單位令屋苑本身形成區內罕有的一條龍換樓鍊。

單位間隔方正，都是日字廳或長形廳為主，特高樓底在區內也是少有，標準單位10呎4吋(3.15米)起，特色單位更高達11呎6吋(3.5米)，每戶都設有相連露台及工作平台，加上有會所等住客設施，因此在屋苑規劃的部份得到1.0分。

景觀及環境

御龍山位處樂景街，地勢比兩旁的大埔公路及火炭工業區為高，而大埔公路對面的是香港體育學院及馬會員工宿舍等建築群，火炭工業區的工廠大廈也不夠御
龍山高，因此無論面向大埔公路或火炭工業區的單位也可享開揚景觀。可惜其他方面未能取得分數，只有東北方向單位可享遠海景，但同時接近沙田濾水廠；而面向
火炭工業區的景觀也不甚討好。目前開揚的景觀也存在著不少變數，對面的惠康倉已開重建，馬會員工宿舍亦同時重建中，沙田冷倉及百適倉已多次申請重建為酒店
或商場，日後低層單位的景觀可能受阻。地段本身屬車廠範圍，加上無遮擋面向車流繁忙的大埔公路，受眾多厭惡及滋擾性設施影響，因此在景觀及環境只能得到
0.5分。

商業及社區價值

火炭站沒有高商業增值，無論御龍山及附近銀禧花園的商場都屬於本地場級數，集中為屋苑居民服務。加上工業式微，鄰近除中銀香港設有資訊科技中心外，並沒有其他高產值的機構設立辦公室，也可預期鄰近上班地點並非購入物業居住的首要目的。

不過物業身處的駿馬選區家庭收入中位數為80,000元，屬於整個新界唯一能夠得到「高收入社群」分數的地區。御龍山雖然不屬香港四大校網，但是與
中文大學僅一站之隔，不單可吸引到留學生前來租住，對薪高糧準的大學教授們也是一個就近上班的物業選擇，從而得到額外的0.5分，總共有1.0分。

交通配套

御龍山對面就是火炭站入口，居民既可乘搭東鐵前往港、九各商業區，也可前往羅湖及落馬洲口岸。其餘巴士、小巴等常規路線只接駁沙田區內地方，配套不算充足。貴為豪宅級屋苑，當然預計居民大多自備車輛出入，因此屋苑自設停車場以應付住客需要。

升值潛力

御龍山憑樓齡輕、設備豪、罕有四房大單位等特點，由開售至今樓價表現都一直優於大市，甚至擁有商業價值的沙田市中心也比下去。鄰近新供應有前身為惠
康倉的項目，至於沙田冷倉及百適倉重建項目，多年來受到附近居民反對而進度停滯，然而也有機會令區內社區改善，從而提升整體的商業價值。

御龍山本身具備兩房以至四房大單位，鄰近也有上車盤銀禧花園及升級盤駿景園，三者可組成一個俄羅斯公仔換樓階梯，當中硬件最佳的御龍山當然成為換樓階梯中的最高層。

綜合而言，雖然御龍山的居住價值只屬一般，但具備投資價值及升值潛力，是沙田區內另一置業首選。

表二