嚴選私樓王──圓洲角.欣廷軒(2012/11/16)

嚴選私樓王──圓洲角.欣廷軒
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon

欣廷軒前身為圓州角臨時房屋區,鄰近除私人屋苑沙田第一城外,也有愉田苑、愉翠苑等居屋及夾屋晴碧花園,不過樓齡區內最輕。隨著馬鐵通車加上毗鄰沙田路,對外交通方便,吸引了不少區內分支家庭及區外人士用來上車,樓價也長期跑贏大市。

表一

屋苑規劃

屋苑共有4座大廈,單位只有1,024個,以規模論是小型屋苑,全屬兩房單位,間格變化不大,只有直廳525-532呎及日字廳(549-570
呎)兩款。所有單位都不設露台及工作平台,而部份低層單位的客廳也不設窗台。實用率只有80%,比沙田第一城的實用率更低,不過就有住客專用會所及泳池
等,在屋苑規劃的環節上只能夠在自設會所及泳池的細項中得到0.5分。

景觀及環境

由於屋苑位置被多個屋苑包圍,可以想像景觀以樓景為主,當中每座的C,D,E及F單位分別向威爾斯親王醫院及源順圍工業區,因應建築物樓層不高而享
有較開揚景觀,其餘向西及北的單位景觀比較侷促,可幸的是無論沙田第一城或愉田苑都不是起得密麻麻,儘管是樓景也尚算開揚。圓洲角一帶的發展大多定型,只
有源順圍的工業用地或會被改變用途,因此屋苑的整體景觀變數不大,可是物業頗接近威爾斯親王醫院,對部份人來說是忌諱,也有人會憂慮衛生問題,加上沙田路
帶來的噪音,也令到屋苑在附近沒有滋擾性設施的一項失分。

商業及社區價值

欣廷軒不設商場,住客購物只能倚賴毗鄰的愉翠苑商場及沙田第一城的兩個商場,不過上述兩個商場的檔次並不高,商業價值欠奉。鄰近小瀝源及石門工貿區開始有金融機構設立後勤中心,提供大量職位。

根據2011年人口統計,區內家庭月入中位數是35,500元,不屬於高收入的區份,校網無疑有多間區內著名小學及中學,也有直資學校,只可惜不足以列入四大校網之內,此環節只有0.5分。

交通配套

欣廷軒雖然沒有巴士總站,也沒有村巴,不過住客可步行至鄰近的愉翠苑,有巴士路線提供直接路線前往中環、東九龍及港島東等商業區域,覆蓋更勝有東鐵
優勢的沙田市中心,然而跨境配套則欠佳,儘管有路線前往港澳碼頭(182)、中港城(281A)、機場(A41)等地,全部都需時甚久又停靠多站才到達,
不被視為直達出境通道。

馬鐵通車後令第一城的交通覆蓋更加方便,也標籤了欣廷軒成為鐵路沿線物業的一份子。而欣廷軒自設停車場,令此環節得到甚高的1.5分。

升值潛力

欣廷軒的單位數量比鄰近的沙田第一城少,單位面積也比沙田第一城的兩房單位為大,導致兩房單位的總樓價頗貴,也因為附近屋苑入伙多年已累積了不少分支家庭,所以欣廷軒向來以用家市場為主。加上馬鐵通車後帶來的交通增值,為欣廷軒帶來大量的剛性需求,樓價稍稍跑贏大市。

論未來新供應,除沙田36區的置安心項目外,以源順圍的九巴車廠更為矚目,皆因此項目也標誌著源順圍由工業區轉型為綜合發展用地,帶來社區改善的願
景。而欣廷軒雖然只有兩房單位,但是可借助沙田第一城的俄羅斯公仔換樓結構形成一個換樓階梯,因此在升值潛力上可得到2分滿分。

綜合而言,欣廷軒憑藉其交通優勢及升值潛力,都可算是區內上車的不俗選擇。

表二

One thought on “嚴選私樓王──圓洲角.欣廷軒(2012/11/16)

  1. 感謝您的分析!如果自住,Budget 4M 左右,在大學附近返工,欣庭軒同粉嶺蔚翠花園或新盘逸峰,希望環境好D. 能否請您俾d意見?或者,有無其它樓盤可以考慮?
    另外,因現時租約11月才到期,應幾時開始搵樓?
    多謝!!
    [版主回覆05/29/2013 11:21:50]三個盤中,只有欣廷軒值得考慮。蔚翠花園剛好在兩個站中間,附近也缺乏生活設施,而且北區的巴士路線兜兜轉轉,即將重組的結果難料。至於逸峰,到大學或出九龍可以靠紅色小巴,不過定價太費了吧!若果你可以接受到聯和墟附近的屋苑,不如選擇御庭、帝庭、綠悠三寶。租樓的話,提早三個月找可以了。

發表迴響