2012/11/15 人氣樓市博客脫苦海：居屋買賣攻略
http://programme.rthk.org.hk/channel/radio/programme.php?name=pth/ezone&d=2012-11-15&p=795&e=197684&m=episode
原稿
1. 政府辣招分析
政府推出針對外來買家及公司名義買家的15%「買家印花稅」(BSD)和加強版特別印花稅(SSD)，即是將原本的SSD由兩年加長到三年，而稅率均增加5%。除了預期的成交大減外，坊間一般都認為將會令樓價下跌。
筆者的睇法有點不同：無錯BSD令到國內買家及公司名義買家因為要交稅而減少入市，不過同一時間亦令到他們不會輕易賣樓，只要財務上可以的話，他們就會繼續持有，令到二手市場供應大減。
同樣地，正如SSD最初推出時，亦是令到二手市場的供應大減，因為新購入的物業即時被綁兩年，現在是綁三年，即是說令到二手市場上流通的的賣盤亦同時減少。
這兩個政策一方面令到需求減少，同一時間亦令到二手市場的供應減少，出現所謂的「供求賽跑」的情況。這個名詞曾用於分析風電行業：雖然國內對於風電的需求上升，但是同一時間供應的上升幅度更大，形成現時國內產能過剩的問題。
所以，現時樓市是供應和需求一同下跌，後市要看究竟是供應跌得多，還是需求跌得多，不一定如市場所講，樓價一定是向下的。
2. 居屋5,000個名額政策分析
中原施永青先生在電視台訪問中指出，政府推出5,000個居屋白表免補地價名額，但不一定有5,000未被補地價居屋可供出售，所以政策不會影響到居屋樓價。
筆者卻有不同的見解，由於以往白表居屋的交投很疏落，可以理解為供應與需求都是很少的，現在政府推出5,000個名額，即是市場忽然間增加了5,000個需求，由於多年來都沒有新建居屋，只有數百個天頌苑貨單位即將發售，可以理解為「需求上升，供應沒有上升」，結果當然是居屋樓價會上升。
當然，也可以認為抽到的人不一定要買，比如金融海嘯時重售居屋，只有約六成中籤人仕現身揀樓，最終也未能售清。如果未來半年至一年出現這種市況，莫講居屋樓價不會上升，亦將會有很多中籤人仕放棄權利。不過在正常市況下期望很多不去行駛權利並不是實際的分析。
3. 介紹《居屋王置業百科》
這本書提供了居屋的知識及樓盤資料外，最重要是提出選擇居屋的條件。由於居屋都是以居住用途多於投資，所以重中地看其居住價值。
本書從五個方面去揀選居屋：
樓宇設計：實用率、每層伙數、廚廁分佈、屋苑規模
景觀與環境：海景、開揚景、變數低、樓宇密度
社區增值：商場、就業機會、公園、康體設施
交通配套：巴士站、總站、港鐵站、出口
校網：四大校網、名小學、名中學、直資或國際學校
選出十大居屋王及五大優質居屋。
4. 應否買入居屋
雖然居屋過往都有隨著大市上升，不過用來投資就未必值得，除了升幅未必及得上私人樓外，最大的原因是政府對居屋有很多管制，比如未補地價不可出租，按揭又限按揭年期和成數，連玩財技都不可以。
不過，居屋不失為一個用較低成本的解決居住需要的方法，尤其是一心自住的話就不用補地價，那就真是用市價的折讓價來持有物業。
何況很多居屋的居住價值甚高，例如有海景、近港鐵站、有商場公園康體設施等，其居住價值甚至比部份私人樓更佳。所以抱著平常心去買居屋長住其實無所謂，一心想著投資就不如去買私人樓。
更正：有沙灘的居屋是屯門美樂花園
This positive carry trade is very popular in the private bank sector esp there is a boom in the bond market in 2012. It is not structured product but more to leveraged bond trade Normally, the funding cost for the client is 1-2% (for me, as non-PB client, of course higher). The bond yield is around 5-6% (now even lower yield as the bond market rally). So, let's say you want to hold a 3mio notional, the broker lend you 2mio. So you pay 1-2% interest on 2mio, (ie 4% in total), but the bond yield is 5-6%, so the absolute return is 15%. So, 15%-4% is the positive carry, which is similar to the properties bought in 2010 where the hibor rate is so low and the rental income is so high. But one catch for this is at the end, you only get back the bond at 100%. For property, it can be up and down. That is why I keep thinking of property.
For stock investment, other than the price flunctuation, yes, the divident yield can be 3-4% for utility stock, but would it harder to accumulate a big notional? Let's say if I have 1mio, I can either buy 1mio stock earning 3-4% yield. For holding 20 years, i will get 80% (ie 800,000). Or I can buy a property at 3mio as down payment. tenants help me to pay 2mio debt in 20-30 years, patiently, I will get back more than 800,000?
I am not sure if i think correctly, That is why wanna share my thoughts 😉
[版主回覆11/22/2012 00:20:14]介紹你睇一本書：《投資者的未來》西格爾著
好多花枝招展的財務建議，其實都不及簡簡單單的大道理