BSD與SSD對各類物業的影嚮(2012/11/18)

BSD與SSD對各類物業的影嚮
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政府10月26日推出的「買家印花稅」(BSD)及加強版特別印花稅(SSD),至今大半個月,雖然樓價未見下跌,不過成交就顯著縮減。由於中原指數有3-4個星期的滯後,最快也要月底才能評估對樓價的影響。

細看這兩個新的遊戲規則,對不同物業都有不同程度的影響。由於BSD是針對外來買家及公司名義成交的住宅,這樣對於一手樓及豪宅市場影響最大,只需看看一手樓銷情淡靜已可見一斑。而一般的中小型住宅和居屋,卻未必有很大的影響。

尤其是居屋市場,主力都是本地用家,所以新措施幾乎不會令到居屋的需求減低。而且來年將有5,000個白表免補地價居屋名額推出,可以說居屋的需求只會有增無減。

而SSD主要針對短期物業買賣而徵收,對於炒家來說兩年或三年是太久,但對自住者來說住十年八年都好平常,所以SSD只能降低炒家的需求。可是在2010年SSD第一次實施後,炒家已經退出了住宅市場,轉而去炒商廈、地舖和車位。今次再出加強版SSD,只不過是將凍結期由兩年變為三年,私樓二手市場上流通的樓盤將會更加緊張。

同樣地,SSD也是一手及豪宅的市場影響較大,中小型住宅也有一定的影響,不過對於居屋市場來說,由於一向都是用家主導,之前推出的SSD已經將部份居屋化粧盤炒家趕出市場,而且居屋的放盤比率都較私樓低得多,對於用家來說影響就好輕微。

總括而言,BSD和SSD會令到豪宅及一手盤的供應及需求都有重大影響,中小型物業次之,對居屋市場幾乎是沒有影響,再加上來年的5,000個居屋新需求,可以預計到居屋的樓價將繼續上升。

對於發展商來說,既然一手樓難以熱賣,年尾跑數唯有向非住宅物業動腦筋,最近多個發展商都積極出售停車場,不過車位的金額較細,尤其是部份以12月結的發展商,可能連地舖、商廈都要賣。所謂有供有求,炒家退出住宅市場,正好有其他類型的物業以供選擇。

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