分析雙倍印花稅及財政預算的影響
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財政預算案一開首不是講金融地產,而是講物流基建,可見新屆政府的重點在那裡。先還文債:雙倍印花稅表面上對細物業的影響較少,大額物業影響較大 :
樓價 | 出招前印花稅 | 出招後印花稅 | 差額 |
2,000,000 | 100 | 30,000 | 29,900 |
3,000,000 | 45,000 | 90,000 | 45,000 |
4,000,000 | 90,000 | 180,000 | 90,000 |
5,000,000 | 150,000 | 300,000 | 150,000 |
6,000,000 | 180,000 | 360,000 | 180,000 |
7,000,000 | 262,500 | 525,000 | 262,500 |
8,000,000 | 300,000 | 600,000 | 300,000 |
9,000,000 | 337,500 | 675,000 | 337,500 |
10,000,000 | 375,000 | 750,000 | 375,000 |
不過諗深一層,對於上車一族來說,多幾萬是大數目;但對於那些用幾十萬裝修的大戶來說,三幾十萬是不足以影嚮其置業投資決策。這與特別印花稅和買家印花稅很不同,因為稅率是15-20%,以1,000萬物業來計,是150-200萬,相比之下雙倍印花稅才不過37.5萬。所以物業投資者在冷靜之後,將會以樓價的升跌為決策的主要考慮。
從需求看,由於部份買大單位的購買力會流向細單位,尤其是BSD截了國內客及公司客,他們都傾向購買大單位,所以在短期內形成大單位需求下跌,細單位需求上升的現象。從供應看,政府近年推出多幅限呎限量地,打自限發水10%後,發展商又傾向興建單幢物業蚊型單位,加100平方米(1,076呎)以上單位佔總存量只有約7%,結果形大單位供應減少,細單位供應增加
細單位需求升,但未來供應又升;大單位需求跌,但未來供應又跌,要分析樓價走向,就要考慮所謂「供求賽跑」。在物業市場,供應和需求的彈性(elasticity)是不同的:供應彈性低(supply is inelastic),需求彈性高(demand is elastic)。所以短期內先反映需求因素,中長期會反映供應因素,而且是不可逆轉的。綜合而言,短期內細單位樓價將會跑贏大單位,但是中長期會相反,數年之後大單位就會變得吃香,下一浪會因為局部供求錯配而大升,精明投資者將會把握未來的跌市,吸納大單位。
回說財政預算案,集合眾多政策的結果,筆者看到一個「未來城市結構大重組」的大藍圖,將會影響各區樓價表現:
政府部門會由港島搬到九龍及新界(第106-109點),除將軍澳-藍田隧道及跨灣連接路外,計劃興建多一條隧道接駁將軍澳和東九龍(91),東九龍成為商業及交通中心。
屯門和東涌是另一個亮點,赤鱲角機場島北商業區加快發展 (106) ,林奮強先生建議的飛龍計劃上馬,將興建大橋連接兩岸(25&91),加上港珠澳大橋2016年落成,而屯門西重點發展物流基建,未來產業和就業機會向這兩個區集中。
至於住宅樓市,預算案明言大增供應,加快審批(102-104),最終將改變市場的升市心理預期,筆者認為樓價將會高位牛皮,然後一如之前的估計,2015年回落。