分析雙倍印花稅及財政預算的影響(2013/02/28)

分析雙倍印花稅及財政預算的影響
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財政預算案一開首不是講金融地產,而是講物流基建,可見新屆政府的重點在那裡。先還文債:雙倍印花稅表面上對細物業的影響較少,大額物業影響較大 :

樓價 出招前印花稅 出招後印花稅 差額
2,000,000 100 30,000 29,900
3,000,000 45,000 90,000 45,000
4,000,000 90,000 180,000 90,000
5,000,000 150,000 300,000 150,000
6,000,000 180,000 360,000 180,000
7,000,000 262,500 525,000 262,500
8,000,000 300,000 600,000 300,000
9,000,000 337,500 675,000 337,500
10,000,000 375,000 750,000 375,000

不過諗深一層,對於上車一族來說,多幾萬是大數目;但對於那些用幾十萬裝修的大戶來說,三幾十萬是不足以影嚮其置業投資決策。這與特別印花稅和買家印花稅很不同,因為稅率是15-20%,以1,000萬物業來計,是150-200萬,相比之下雙倍印花稅才不過37.5萬。所以物業投資者在冷靜之後,將會以樓價的升跌為決策的主要考慮。

從需求看,由於部份買大單位的購買力會流向細單位,尤其是BSD截了國內客及公司客,他們都傾向購買大單位,所以在短期內形成大單位需求下跌,細單位需求上升的現象。從供應看,政府近年推出多幅限呎限量地,打自限發水10%後,發展商又傾向興建單幢物業蚊型單位,加100平方米(1,076呎)以上單位佔總存量只有約7%,結果形大單位供應減少,細單位供應增加

細單位需求升,但未來供應又升;大單位需求跌,但未來供應又跌,要分析樓價走向,就要考慮所謂「供求賽跑」。在物業市場,供應和需求的彈性(elasticity)是不同的:供應彈性低(supply is inelastic),需求彈性高(demand is elastic)。所以短期內先反映需求因素,中長期會反映供應因素,而且是不可逆轉的。綜合而言,短期內細單位樓價將會跑贏大單位,但是中長期會相反,數年之後大單位就會變得吃香,下一浪會因為局部供求錯配而大升,精明投資者將會把握未來的跌市,吸納大單位。

回說財政預算案,集合眾多政策的結果,筆者看到一個「未來城市結構大重組」的大藍圖,將會影響各區樓價表現:

政府部門會由港島搬到九龍及新界(第106-109點),除將軍澳-藍田隧道及跨灣連接路外,計劃興建多一條隧道接駁將軍澳和東九龍(91),東九龍成為商業及交通中心。

屯門和東涌是另一個亮點,赤鱲角機場島北商業區加快發展 (106) ,林奮強先生建議的飛龍計劃上馬,將興建大橋連接兩岸(25&91),加上港珠澳大橋2016年落成,而屯門西重點發展物流基建,未來產業和就業機會向這兩個區集中。

至於住宅樓市,預算案明言大增供應,加快審批(102-104),最終將改變市場的升市心理預期,筆者認為樓價將會高位牛皮,然後一如之前的估計,2015年回落。

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