蓄水、泄洪、決堤──SSD後遺症(2011/05/28)

政府台又推出樓市訴苦節目,今次的題目不是講上車難(私樓), 而是上樓難(公屋)。對於本欄讀者來說, 自無興趣於怎麼後生遙遙擔定櫈仔排公屋, 或者怎樣令收入長期低於公屋入息限額, 甚而家人出首期合四人之力也不敢置業。所謂賢與不肖, 上一代人拼手胝足改善生活,今一代則以做自己喜愛的事, 追求藝術價值來企圖提升經濟價值,實乃痴人說夢。 

實話實說,社會上充滿遊戲規則,人人都想辦法玩好個遊戲, 偏生有所謂八十後或類同人等,硬要說遊戲規則不公平,政府/ 社會要這樣那樣,或者希望公屋無量供應。最終遊戲規依然如是, 不守規則的人仍然不會成功。想申請公屋, 細心研讀玩法跟著來玩才是實事求事。

置業亦一樣,有其規則在內,怎樣選擇較佳的物業, 甚麼時機之下應做甚麼,如何分析市況,自有其理路可尋, 只不過少人發之為文,而本欄則以此為目標。 筆者在網誌亦時有收到讀者發問,近日最多人談及是應否加按, 以至現時是否入市或換樓時機。

記得筆者曾引述某發展商的言論:「 從來未見過那麼多利好因素同時出現。」不過筆者看到, 利好因素卻逐漸消失,比如上周所講, 銀行對於按揭放款已漸漸收緊,至少不會再批出H+1%以下的貸款 。去年開始大把大把官地推出市場,到今年繼續, 最終都會落成推出市場,而發展商亦把握目前因附加印花稅( SSD)癱瘓二手市場的機會,連翻推出新盤, 此種市場勢態在未來半年將越演越烈。

SSD對二手市場的影響是人們因規避付稅, 而不會把物業短期轉手,不過時限一過, 被凍結的樓盤又會回流市場。形象化的講法是,SSD像長江三峽大壩,當雨季時洪峰肆虐時將水截住,把洪水慢慢放出來; 而如今長江中下流大旱,則放出多過入庫量的水, 達到調節水量的目的。

可是偏偏SSD不是三峽水閘,收放自如想放多少都可以控制, 就在剛剛過去的520日,第一批受影響的物業,其SSD由樓價 15%調低至10%;半年後將進一步調低至5%。 以過去一年大市的升幅,15%的稅率當然有阻遏作用,但10%已 開始令部份人考慮是否把握目前的旺市賣了才算。1120日之後 當稅率進一步降至5%,相對於樓市幾成的升幅, 市況有何風吹草動,很多被凍結了的樓盤就會湧出市場。

本來SSD的目的是打壓短炒活動,迫令炒家離場,摸貨消失, 本以為可以遏制樓市;當時筆者已指出,二手市場將會被嚴重扭曲, 其實過去半年樓市大升,是因為SSD令到二手市場缺盤, 賣家惜售而掛高溢價,發展商亦乘勢高價推盤。現在筆者看到的是, SSD將會在半年至一年逐漸失效,偏生在頭半年鎖定的二手盤, 將於未來一年湧現!

連筆者都看得到,發展商當然也看得到,在SSD引致缺堤之前, 他們當然去泄洪──高溢價拋出新盤!

 

32 thoughts on “蓄水、泄洪、決堤──SSD後遺症(2011/05/28)

  1. 請問脫兄若美國真的推QE3, 正常會把全世界以美金計的物價推高包括租金,  本港樓價就算發生上述情況, 但會否仍得到支持呢?  會否不升但也跌不下呢?  謝謝.
    [版主回覆05/29/2011 00:16:00]人地美國咪講左無QE3,即係佢地會用其他方法解決問題,不如諗係用乜野招數仲好過。 樓市可能係在現水平牛皮,不過而家買樓無論新舊一概一兩成溢價,你說現在入市有何後果?

  2. 咁如脫SIR所講
    係咪有貨在手應該半至一年內放左個盤去?
    定係其實仲未終極一升?
    [版主回覆05/29/2011 00:19:00]其實呢d情況,無論點先至最應該,例如自住物業同收租物業已有不同講法,靚樓唔怕渣,渣樓快手換。 筆者之前講過,中原指數升到120點一點都不出奇,但是現在走去買樓,支付一兩成溢價,其實同用120點黎買樓都無乜分別。當然,話返轉頭,用市價一兩成賣得出物業的地產商同小業主,其實都係用120點黎出貨。

  3. 我就覺得同股市一樣, 仲需要終極一升, 只要一日見到"什麼樓市有泡沫", "股市不明朗"等討論, 樓市同股市仲會大升.

  4. [11 月 20 日之後 當稅率進一步降至 5% ,相對於樓市幾成的升幅, 市況有何風吹草動,很多被凍結了的樓盤就會湧出市場。 ] 如果係自住岩岩先鬆綁 會唔會咁快換樓又被套兩年???????
    [版主回覆05/29/2011 00:53:00]香港地大部份人都唔會亂搞自住果層,鬆綁果d往往係炒盤,睇下好多屋苑成交(中原有得睇),大部份的盤都係一住十幾年,少部份的盤被人炒來炒去,SSD綁住的主要係炒盤。

  5. 脫兄,辛苦晒喎,成日要你答問題。送你咖啡,慢用。
    「楊門女將」到撻過來!佢太多!
    [版主回覆05/29/2011 00:57:00]多謝

  6. 其實,政府推出呢個 SSD,咪又係曲線益o左地產商。 另外,我個人都幾認同要順著遊戲規則去令自己財富增值!
    [版主回覆05/29/2011 00:59:00]一係殺炒家,一係殺發展商,你係政府都會咁做。 而且當中有偷換概念之嫌,政府話係打擊炒樓,無話係打擊樓價喎!司局級官員(林鄭)公開場合都係咁講,所以筆者當時就話,綁兩年才是呢個政策的重點。

  7. 我有另一個看法:SSD 出台後基本入市的都是用家或長線投資者,加上成交大減,時限一過,自住的大部份不會沽出,長線投資的,因實力雄厚也不需要斬倉,看來後市有調整但尚未爆破, 所以不宜看得太淡
    [版主回覆05/29/2011 12:01:00]無錯,是不宜看得太淡 問題是現在的樓價是供應扭曲之下的結果,如果炒盤流出市場,二手市場就不會像現時般任叫價,一手市場在二手的競爭下也不可以任開價 寓.28就是任開價,結果d客走晒!

  8. 通常終極一升都喺有價無市無成交
    [版主回覆05/29/2011 21:34:00]就在眼前

  9. 現在啲一手盤價單, 係開比大陸人睇既, 佢地唔貴唔豪都唔買, 怕有失身份, 返到國內無法玄耀. 可憐有啲香港人跟住買, 他日跌市就變負資產, 如果經濟轉差再加減薪炒魷, 就悔之晚已.   今日下午2點去黃大仙現X山睇樓, 連埋我大約5個人共2家人, 靜過鬼, 實賣價係公開價單既95%, 仲未計入票時可能出現的回贈或其化優惠, 你話點解?咁叫做樓價有承托?係呀, 係有啲啲啲咁多弱不襟風既承托囉. 我一於耐心等待.
    [版主回覆05/30/2011 00:21:00]筆者以前講過,你香港人的區,不等如國內人的區。 香港人係知道深水埗或黃大仙樓價大約值幾多,國內人只知是市區,筲箕灣係市區,跑馬地係市區,居然覺得分別不大! 樓宇係搬唔走的,現在有人搬錢黎買,香港人唔一起起哄,有乜所謂?不過香港地有些人唔害死自己唔安樂,今時今日仲叫政府復建居屋,電動鉛筆刨伸唔到手指入去,係都要部碎肉機。

  10. SSD 實際上係一穩定市場角色, 雖然樓價睇落係乾升, 實際上入得市唔怕 SSD 的人也不是二打六, 持貨容易係主因. …… 另外, 我旁邊個個 fd 都話賣左樓等跌….. 價值投資叫我地走開, 但係"投機的我"叫我反群眾行….
    [版主回覆05/30/2011 07:53:00]有人意見不同,才有買賣 現在係側埋一邊,成交才少

  11. 下年香港、台灣、南韓、大陸、都要大執位,下界點玩都未知,投資風險唔細喎!
    [版主回覆05/30/2011 19:27:00]所以話2012

  12. 同埋,我見到銀行在個幾月前開始估唔足價,個巿唔通真係要回一回氣先再上。
    [版主回覆05/30/2011 19:28:00]銀行要做生意的,估值唔足估到足

  13. 綁兩年才是呢個政策的重點。<<<<<< 原來目的是兩年內樓價不下趺, 咁睇SSD其實已經成功左 近期電視, 議員日日都講地產霸權, 連歌都作埋, 對上一次有咁情況係07年嘅股市, 當時電視又係日"估"夜"估", 之後事有湊巧, 農夫—全民皆估 出左街無耐恆指就見頂。 現時坊間即便有人想侯低買, 也是認為樓價最後一定升番, 更多就係驚樓價升多過驚樓價趺, 現在買樓雖未必摸頂, 但離頂大多不遠。
    [版主回覆05/30/2011 19:54:00]SSD係打擊炒樓,結果無人炒樓,樓價一樣升

  14. 但係陶春有話仲有50%空間。。唔知今次會不會準。。
    P.S:中原指數120果時,樓價應該係幾多呢?。。
    [版主回覆05/31/2011 00:05:00]有咁的空間,未必真係去到

  15. 我想問下,如果大市見左頂(假設大部份人都知)會唔會有D capital gain比較多既人會低價賣樓?
    [版主回覆05/31/2011 00:05:00]太古城同美孚好多呢類人

  16. 我對面將軍澳地鐵上蓋物業已經起到九成咁款,其實我想等佢開賣時,我先放盤(希望可以帶動到d樓價),依你咁講又怕到時係缺堤時間… …咁我應該現在放盤或是繼續等嗎?請賜敎.
    [版主回覆05/31/2011 21:57:00]都就黎開賣喇!掛定盤差不多

  17. 今日陶冬出文「不買樓了」,他都看淡了!
    [版主回覆05/31/2011 22:10:00]陶春卻說利率難升: http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14535468&extra=page%3D1 最優惠利率三年內不會改變 陶春對利息的看法,美國三年內都不能大幅加息,因為
    1. 美國失業率高企,債務負擔極大,一旦加息,整個美國會陷入內亂
    2. 美國樓市仍未見底,一旦加息,樓市更跌入無底深潭
    3. 美國經濟疲軟,一旦加息,企業營運百上加斤
    中國愈強美國愈弱,美國已步入日本式的經濟迷失期,14萬億負債無力還,經濟又無力反彈
    所以陶春幾乎可以肯定,美國十年內利息都不會上升到過去的7厘水平,甚至廿年
    在聯系匯率的機制下,香港只能在p-X,X上做功夫,例如逐步變成p+
    對現供樓的人全無影響,去到p+時,樓市也未必受影響,要睇當時氣氛
    套任志剛一句話,今時今日,香港樓市也不是七百萬人市場,而是面向全中國

  18. 睇左陶冬同陶春, 覺得結論係水會流出 (重點係力度!! 大方向係唔流去老尾0個面, 除非係大大大零6 事件)….. 唔好睇少老尾 d 經濟技/經濟戰爭, 家陣升夠人仔佢先收貨, 但係可以點樣搞香港重未知   。。。。。 不過係地球, 重有邊度睇落係可以安全地停 d錢係度?? ….如果 H被扯高就真係 bonus….. 舊借 d 錢 P 冇改變, 結果係點大家有眼睇。。。 我冇諗住賣自住樓 ar… 唔好射我。。。
    [版主回覆05/31/2011 23:12:00]http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_others_detail.php?newsid=ETN210531801&page=1 陶冬的論點,筆者之前都講過,好多野雖然唔係好明顯,但一樣有人睇得到。

  19. Hi  脫兄, Just bought your newest book. An Informative, useful and handy reference book! Well done!
    [版主回覆06/01/2011 23:34:00]Thank you

  20. 華X最近既新盤賣唔去,可唔可以睇作1.市場仍然理性2.發展商質素差3.市場預期利率升,保留資金呢?
    [版主回覆06/01/2011 23:35:00]又唔係好過人,又要賣得貴過人,梗係去唔到喇!

  21. 脫兄您好, 今天看了這段新聞 http://news.cnfol.com/110531/101,1590,9972126,00.shtml
    想請教一下, 如果小弟將樓作二按套120多萬, 分30年供, 再將該120萬港元全用作人民幣定期, 你覺得可行嗎?
     
     
    [版主回覆06/01/2011 23:36:00]可行是可行,不過雞碎咁少利益,卻要冒風險,不如買兩電。

  22. 每日只可換2萬人仔 + 每日只可匯8萬人仔上大陸, 好像螞蟻搬家一樣都唔知搬幾時, 定三個月都係2.85% 化算嗎? 買中電都有 4.X厘喎
    [版主回覆06/01/2011 23:36:00]而且呢幾日都創52周新高

  23. 人仔長線睇係上看, 但係要當心中國狀況頂唔頂得住咁快 woo, 內需未掂重需要出口頂住。。。。
    [版主回覆06/01/2011 23:38:00]風險與回報不成比例

  24. 其實新地既樓質素係好高,但萬2蚊既X箕灣真係超貴.鯉景灣望全海既大單位都係一萬多幾百蚊一呎,萬2蚊夠買嘉X灣啦.到底因咩可以賣咁快,價咁高呢???
    [版主回覆06/02/2011 18:50:00]因為人類行為不一定理性

  25. 脫兄, 睇左唔少觀點評論, 以下是否市場共識? 1. 美國無法加息, 香港只可以係按揭H+和P-(+)上面做控制 2. 樓價長線都係要升 3. 現樓有溢價, 短期入市要接受高溢價 咁會唔會係一個兩難局面呢? 一方面現在唔買, 就要面對將來更高按揭息口, 同埋更高樓價; 現在買, 就要食溢價.
    [版主回覆06/02/2011 18:51:00]結果成交少左

  26. 自住樓,2010年中入 1.4M,依家低2層的做左個成交2M
    用左17萬裝修傢俱… 如果做到2.15M  
    有乜理由說服自己去賭呢一鋪呢?!

  27. 脫兄.
    是否銀行不可做二按?
    那裡有得做二按?財務公司可行嗎,息率大過多少,有什麼風險呢?
    唔該!

  28. 請教脫兄本人有筆強積金, 而家唔知可以點投資. 股票睇黎有機會再插, 本來諗住放在美國國債, 而D人成日話債券會爆!  攪到好頭痛! 

  29. 脫兄,
    端午節快樂!辛苦晒!
    [版主回覆06/03/2011 22:33:00]多謝

  30. 脫兄,想請教你買樓收租的問題
    小弟買了自住樓後,錢銀上可以鬆動些!
    並會將儲下的錢分3份作為投資,其中一份是想買樓收租!大約有7-8千元租金收入便可
    請問一下,如何找一個合適時機去買樓收租?
    謝謝指點
    [版主回覆06/03/2011 22:35:00]差餉物業估價署有個住宅物業回報的統計,現在是3.2%,完全唔O岩數。要升回4%才值得考慮。

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