未儲到首期 先要儲印花稅(2013/04/02)

未儲到首期 先要儲印花稅
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

自2月22日政府推出雙辣招後,中原指數終於在上星期報跌,報123.45點(1至5?),下跌0.17%,對某些人來說是「終於等到了」。據中原數據網站,這個數據是反映2013/03/18至2013/03/24的交易,換句說由宣佈辣招到數據下跌,共有3-4星期的時差。

兩大集團的管理層都先後表達樓市已轉勢的訊息,而一眾中小行更計劃發動示威,要求政府就雙辣設立時限或退市機制。指數所反映的是成交價,而成交量的萎縮就更加嚴重,甚至比樓市最低潮沙士時還要低。主要有兩大原因:

一來辣招令到交易成本大增,金管局的限制按揭成數令到買樓的門檻更高,買家不單只要預備更多的首期,更要支付更高的印花稅,例如購入500萬物業,除了要支付5萬佣金外,還要付上30萬雙倍印花稅;如果是外地人或者公司客(如物業投資者),更要另外付出75萬買家印花稅(BSD),三條數加起來超過100萬。講句爛gag:以前要辛苦儲首期,現在要先儲印花稅。

二來辣招並未有增加物業的持有成本,只要持有物業不賣,稅制照舊;結果政府各種政策不單只限制了買家入市,更加是令到持有物業者不願放出。尤其是計劃換樓人仕,比如希望由500萬換800萬,一買一賣佣金要13萬,買樓即使豁免雙倍印花稅,單稅都要30萬,如果是外地人或者公司客,更要另外付出120萬BSD。未計裝修,動一動身就不見了163萬,所以現有的外地人業主和買樓收租的物業投資者,就會一動不如一靜,更傾向繼續持有,結果二手市場盤源進一步凍結。

由於中原指數是以「調整呎價」來計算,一些報章報導的低價成交,如果是低層、內園等質素較次的單位,這個成交會因為調整而提高。比如某屋苑市價是10,000元,出現一個低層內園次級單位成交9,500元的話,有可能因為要將樓層座向作出調整,變成比如9,800元也說不定,這亦是中原指數反應政策市較慢的另一原因。

大家可能會覺得是「出矛招」,但事實上當旺市時出現特色單位的天價成交,一樣會因為樓層座向而向下調,例如太古城海天花園高層向海大單位以15,000元成交,調整後可能會變成12,000元,正所謂「有辣有唔辣」,所以中原指數報出的數據較為「穩定」。

abm

筆者過去曾以「支持與阻力」及「黃金比率」去估計中原指數(http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/67442http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/68566),指出56點和74點是中原指數的重要支持阻力位,而由於現時已升穿1997年的高位103點,已由阻力點變成為支持點,預期現在的調整以103點為目標,下一站是94點。

筆者估計跌穿103點的機會不大,若然有實際需要又計得掂數,不妨等調整到接近支持位才考慮入市,不過更佳的選擇可能是等待2015年後新供應陸續出籠才再作定奪。

2 thoughts on “未儲到首期 先要儲印花稅(2013/04/02)

  1. Yahoo 成日問我攞電話號碼,點講我都信唔過佢地!講開上文,其實換樓的人真係要預備多一筆印花稅,之後先攞得番,除非是先賣樓,後買樓,如果樓價看跌,也應該如此做,先賣樓,後買樓的,對嗎?
    [亂博回覆04/05/2013 12:04:16]先賣後買的原理是,由於樓價看跌,越早賣樓越著數,越遲買樓越平,如果現在認為巿況向下,換樓策略應該是先賣後買
    [版主回覆04/04/2013 17:24:26]係咪講緊移動電話登記?梗係唔比。你可以先賣後買,不過要六個月內完成,否則一樣要計雙。

  2. 等到支持位, 都要跌15%, 如果樓價唔再升, 政府都唔會再出招, 兩年內自然調整似乎機會不大吧?
    [版主回覆04/09/2013 14:43:24]在新供應海量提供之前,樓市都不會顯著下跌,即2015年之前,樓市都不虞大跌。

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