當銀根抽緊遇上SSD(2011/11/22)

當銀根抽緊遇上SSD
http://hk.biz.yahoo.com/111122/366/4cov4.html

上週渣打銀行宣佈上調按揭息率,P按加至P-2.0-2.4%,H按加至H+2.5-3.0%,市場更傳出部份銀行自十月中開始全面停止承造新按揭貸款。而另一方面部份銀行推出高息定期計劃,年息可高達2%,意味著銀行低成本資金時代結束之餘,低按揭息率時代亦是一去不回!

正如筆者一向所講,銀行閂水喉威力更勝於加息,就算無視高息入市,奈何銀行不願多借,買家亦有望門輕嘆。此所以部份新盤亦一反初期不作二按安排,而紛紛由發展商提供向準買家招手。金管局多次出手降低按揭成數,比如非自住物業只可以按五成,銀碼超過六百萬不可按七成等,沒有二按的幫助,買家就要支付四至五成首期,新盤銀碼動輒高過六百萬,發展商也不得不面對現實。

當然銀行屢次加按息的副作用是:低息期造按揭的業主不易出售現有物業,因為再入市要轉用較高的按息。實際上這只是阻止了換樓活動,比如現有的二房物業業主,即使家庭成員數目增多,需要換上三房單位,除了要考慮新舊按息的差異外,還有大碼物業按揭成數較低的問題,結果就是換樓需求大幅下降。二手市場固然成交大減,對新盤來說也少了一批換樓客的支持。

對於SSD綁死樓盤,本欄讀者們應不會陌生,不經不覺第一批受SSD影響的物業,即2010年11月20日那天成交,其SSD已下降至5%,再過一年更可以完全豁免。隨著時間的推移,鬆綁的物業只會越來越多,讓筆者從數據上分析其可能的情形。

假定有兩個成交個案,藍色線顯示第一批受SSD影響的物業,綠色線顯示SSD實施後半年的成交,而紅色線則是中原指數。由於成交後少於半年的物業需支付15% SSD,過了半年未到一年則需支付10%,超過一年則降至5%,在買家眼中,賣出價要根據SSD得出折扣價(discounted price)。比如藍色的打和價(breakeven price)是中原指數88.58點,一開始就要打八五折,即時折扣價下降至75.29點;之後樓價有升有跌,SSD按時下降,結果折扣價越來越接近打和價。

就以附圖看到,當SSD降到10%時,藍色個案就即時鬆綁,不過仍未有明顯利潤;十月時更因樓價偏軟由賺變蝕;到現在SSD下降到5%時,又再次由蝕變賺,就以最新中原指數97.29點計,九五折即92.43點,與去年入市水平88.58點比較,仍有4.2%升幅。當然扣除兩邊佣金、釐印之類費用所賺無幾,不過當市場出現跌市預期時,難保他們不會平手離場。

SSD-CCI.JPG

再看綠色個案,其打和點為99.43點,就算不用支付SSD,他們現在離場都要蝕錢,於是他們就被綁,此所以早前筆者說高位買樓或換樓,是得不償失的,即使樓價在現水平徘徊,他們也要待SSD降至5%才有機會蝕少少離場,真要全身而退的話,除了希望樓價再次顯著上升外,都要等多半年至一年半。

SSD之後入市者,大部份仍然是被綁,若樓價下跌那怕只是10-15%,他們有很大機會一網成擒!所以有了SSD之後,樓價要明顯低水才值得入市。

2 thoughts on “當銀根抽緊遇上SSD(2011/11/22)

  1. 今日香港、大陸銀根緊張,加埋 SSD,有冇想过,他日大陸经濟增長减慢、通脹下降,佢地会放水、还$$俾 HK banks;同埋,近一年人仔(0.88 => 0.815) 升得好急,主要为減低进口货价格,減低 CPI 壓力;人仔急升已影响好多大陸出口企业艱苦经營、執粒;近日人仔已暫停升值步伐;如果大陸放水、加人仔短期缓跌(可能性較低),到時港銀行会唔会又水浸??
    [版主回覆11/25/2011 21:26:45]有咁的機會,所以地產市場有明顯的盛衰循環,就不應在高位接棒

  2. SSD 对楼价影响遠细過收緊按揭成数及新、舊按利率差別,大家忘記SSD公佈初期,個市都升得好勁…
    [版主回覆11/25/2011 21:29:24]SSD主要影響物業的流通量,不過相信兩年之後,市場就會習慣SSD的存在,住宅物業不可用來短炒,起碼要渣兩年。影響樓價的還是供與求,供應方面政府早在去年就開始放地,需求方面銀行都閂左水喉大半年,所以筆者一早提醒大家,不要高位接貨。

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