不是升跌的問題,而是要綁兩年──現時置業的考慮(2011/1/15)

2010年剛過,很多人已發表了對2011年的樓市展望。早前筆者推測附加印花稅將引致樓價短期下跌,而在農曆年後反升,更提出中原指數下試74點然後反升。直到本周為止,中原指數只略跌兩周後又升,筆者所預期的跌市仍未出現。

既然沒有水晶球,筆者就不會去裝神,正如年多前杜拜危機,一樣令到樓市冷卻一段短時間然後掉頭上升,大家可參照政府屢次出招,亦是類似的軟一軟又升過,今次附加印花稅經一個月消化,市場中人亦將之拋諸腦後。網誌亦有很多網友來問,如果大市不回軟甚至再升,又是否買樓或換樓的好時機呢?

差餉物業估價署最近公佈2010年11月各類單位平均租金及平均樓價的臨時數字,筆者計算主流的B類單位:40-69.9平方米(430-753平方呎):

2010

B類單位

11

呎租

呎價

租價比

港島

$26.7

$8,698

3.7%

九龍

$22.9

$6,859

4.0%

新界

$14.8

$4,687

3.8%

相比於按揭利率,以P Plan計大約是2.5%左右,以H Plan更是1%上下,即使計及差餉、地租、管理費,買樓收租是足夠供款有突,所以現水平的樓價估值,雖未能說是很吸引,但也未至於高到出現淡友所說的面臨泡沫爆破。

當然有兩個變數需要考慮:其一是租金,筆者估計2011年租金會繼續上升,以其略高於通脹計大約是10%,則租價比在同一樓價下,可增加到4.1-4.4%;其二是利率,如利率增加1厘,以P Plan計利息負擔增加40%,H Plan更增加1倍。

問題是在2011年內,筆者看不到港元利率可以上升1厘,雖然國內開始加息,更可能已進入加息周期以便對抗通脹,然而港元利率是跟美元而非人民幣,美元加得起息嗎?當有一天,美國要加息才吸引到人買美債,美國就要拼著損害經濟增長也要走上加息一途,之但係不是眼前可以出現,原因就是歐洲亞洲等地出現的貨幣及地緣政治事件引發資金買美元資產避險。如筆者說這是偶然發生,不是有人搞出來的,大家會相信嗎?

現水平的物業估值,是值得繼續持有,在租升價穩的情況下,下了車不能再上,或即使再上也要付出高昂代價。所以,持有自住物業的朋友尚未需要考慮轉買為租,不如考慮用升值了的樓價套取現金,當然不是去找財務公司,新一輪樓按戰又再出現,銀行又要跑數了!

可是筆者並不認為買多間或者換間大是好主意,最主要還是歸結到附加印花稅的影響。雖然樓價在趕跑了短炒一族之後仍然不肯大跌,一些能夠坐貨兩年以上的長線投資者更擇肥而噬,然而對於用家及考慮買樓收租的小市民來說,現在買一間就要預著被綁兩年,5-15%的附加印花稅是一般人受不了的!

而筆者卻認為,因去年大幅推地及逃避限發水趕著入則的物業,將會在兩年後即2013年打後數年陸續有來。筆者並不意味2012年之後樓價一定會大跌,可是大量供應之下市況就難以火紅,2009及2010年的大旺市是得力於供應緊張的理性預期,2011及2012年這個利好因素將漸漸退色。

至於換樓,現時持有的物業如在2010年11月19日前交易的話,根本就沒有被綁;之後換樓的話,就是由自由身變成被綁,再放盤時便輸蝕了。直到2012年11月19日之後,到時較多放盤屬被綁的話,這個因素才有可能淡化,不然的話,沒有很大理由而去換樓,恐怕是蝕章之舉。

展望2011年,筆者估計樓價在現水平10-15%上落,而成交量將無復2010年之勇,類似2005年的市況。

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