以退稅改良SSD的建議(2011/12/09)

以退稅改良SSD的建議
http://hk.biz.yahoo.com/111209/366/4darv.html

財政司司長曾俊華繼12月4日在其網誌表示本港出口形勢並不樂觀後,昨天(8日)表示,若樓價進一步下跌,加上歐洲債務危機惡化及全球經濟下滑,本港可能會放鬆之前針對樓市的措施。事後政府發言人澄清,財爺當時是指出,政府的政策是針對經濟及市場情況,採取逆周期措施,因應香港金管局就按揭利率所採取的宏觀監管措施而作出,並沒有提及取消額外印花稅。

然而同日運輸及房屋局局長鄭汝樺表示,額外印花稅推出時當局承諾24個月後檢討,有需要的話可以提早。近日業內人仕相繼要求政府取消額外印花稅(SSD),既然政策目的是竭止炒風,減少住宅短期投機活動,一年下來結果是二手成交額大減,連摸貨(確認人交易)宗數亦下降到單位數字,炒家大體上已在住宅市場消失,很成功呀!樓價雖然有所上升,也只是乾升,若說現在整體樓價仍比初推出SSD時為高而否定其成效,實乃捉錯用神。

既然炒家消失了,樓盤亦要綁兩年,二手市淡是必然後果,坊間不斷用各種理由強加解釋,例如說一手搶了二手購買力,或者這樣那樣原因所以買家卻步,根本就是顧左右而言他──天晉及盛世兩個大盤,一減價開細銀碼單位,銷情即時改善,已否定了市場沒有購買力之說;賣完一手後二手繼續死寂,根本就是大量二手盤被綁著。

站在地產代理的立場,最緊要有單開至有飯開,但是樓價目前之所以能夠在全球風雨飄搖之下跌得少於一成,根本就是SSD的功勞。因為購入後半年內出售即時損失樓價15%,一年內出售即時損失10%,一年多未夠兩年都要5%,放盤量自然大減,供應大減之下樓價才能企硬。如果依照業內意見取消SSD,由去年12月至今年11月的十二個月內共有89,489宗住宅成交,就會變成不受約束,隨時可以推出市場,結果就不單止像筆者所講的蓄水決堤,簡直就是在洪水時炸堤壩,那一個業主可以接受這種情況?

鄰近地區都以香港為師,推出類似的政策:澳門在今年4月推出額外印花稅,稅率達20%;而新加坡政府昨天宣佈新徵額外性買家印花稅,任何海外個人或企業在當地置業,將須額外付 10% 印花稅,本國居民購買第二幢或以上物業,則須額外繳付 3% 印花稅,目前已擁有兩幢物業的居民,若想再置業,亦須多繳 3%。新加坡政府自2009年9月以來,第五次出手為本地的樓市降溫,但樓價與香港相似地企硬,既然有稅可抽,業主卻又沒有多大損失,對於政府來說,物業交易是「非生產性活動」,需要很強烈的理由才會改變。

筆者講句平衡一點的話:竭止炒風是應該,但業內人仕也要吃飯,樓宇買賣手續要一個半月,一來一回已是三個月,持有物業少於一年被認為是短炒亦算合理,但要綁足兩年又似乎令業主失去靈活性,完全取消又可能令樓價大跌,那麼平衡各方利益,政府可考慮將短線炒賣的定義由兩年改為一年。

筆者且提出一折衝辦法:SSD稅率維持原狀,之後一年內沒有買賣非自住物業就可獲5%退稅,實際稅率就會變為:

持有6個月或以內,稅率10%

持有超過6個月但在12個月或以內,稅率5%

持有超過12個月,稅率全免。

那麼部份二手樓盤可提早一年鬆綁,令盤源在可控制的數量下慢慢回增,樓價的潛在跌幅及速度也可以減慢,又可以減少炒風,僅供有關各方參考。

One thought on “以退稅改良SSD的建議(2011/12/09)

  1. I don't agree with your suggestion because such changes would give the hope to market that government has eased the policy and then the house price would rise rapidly again in the future. Nowadays, the supply has no problem, but just lack of confidence to buy.
    [版主回覆12/10/2011 16:11:23]筆者不認為樓價在一年半載之內仲有機會大升,放寬只是令某些人鬆綁

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