新港城為馬鞍山最大型的屋苑，憑多元化的單位間格及自設會所及商場，加上有馬鐵及多線巴士等優良交通配套支持，是區內熱門的置業選擇。

表一

屋苑規劃

新港城一共分為五期，第一期於1993年入伙，最後一期海濤居於1996年入伙。實用率約75%，第一及第二期沒有窗台的單位實用率稍高至79%。
單位不設露台及工作平台，間格方面兩房單位有眼鏡房及日字廳間格，面積由405-531呎。三房單位由605呎起，分為純三房單位、三房連個半廁及三房連
主人套房，全部都是日字廳格式。第五期海濤居第一及第二座的間隔則不同，為一梯兩伙面積超過1,200呎的三房連套房單位，單看以上間格已具備俄羅斯換樓
階梯的條件。

住戶設施配套亦充足，除了自設住客會所外也具備網球場、游泳池等康樂設施，因此這個提供4,760個單位的大型屋苑在屋苑規劃一項中得到1.5分。

景觀及環境

新港城以北為公園、泳池等康樂設施用地，因此新港城五期海濤居可享有開揚海景，其餘期數中以第三期H-M座向西北的單位可享有窄海景。其餘方向及期
數的物業以樓景為主，可幸馬鞍山的樓宇密度並不高，景觀尚算開揚。附近地皮除迎濤灣對出用地尚待發展外，對新港城的景觀影響不大。其餘所有發展已完成，因
此不存在景觀有重大變數的疑慮。而馬鞍山亦沒有厭惡性及滋擾性設施，最大噪音來源的馬鐵由於車速不高加上近車站範圍建有上蓋，對附近居民影響減至最低，因
此新港城的景觀及環境一項可得到滿分。

商業及社區價值

馬鞍山的用地大多以住宅發展，商業用地除大型商場外也有酒店，區內最大型商場正是屋苑內的新港城中心，惟對象以區內居民及周邊地方為主，是典型的本地場。另外區內欠缺寫字樓設施，同時反映區內缺乏大量高增值的工作崗位，商業價值不高。

新港城位處的馬鞍山市中心選區家庭收入中位數為40,800元，並不屬於高收入的社群。另外，馬鞍山的校網不屬於四大校網之列，對岸為中文大學，乘馬鐵轉東鐵前往甚為轉折，不過乘搭巴士289k可直接前往，但車程仍略嫌稍遠，不被視為就近大學的屋苑。

交通配套

馬鐵馬鞍山站位置正在新港城第三期及第五期之間，是變相的鐵路上蓋物業（因為新港城入伙時馬鐵仍未興建）。對外交通除馬鐵外也有多線巴士前往各港、
九各商業區。不過受到位置局限，縱有直接巴士前往港澳碼頭、機場等出入境口岸路途都甚遙遠，境外交通配套稍遜。屋苑自設多個停車場，提供大量車位予住客使
用。

升值潛力

新港城是區內規模最大的一個屋苑，單位間格由兩房到過千呎三房都有，是一個完整的換樓階梯，可滿足不同家庭的需要。馬鞍山經已發展成熟，無論交通配
套、社區面貌等大多穩定，這些特點可以從新港城的樓價只跟大市同步中反映出來，雖然如此馬鞍山一帶仍有不少社區改善因素，例如政府打算把鞍祿街的社區用地
改變用途作公屋發展，如果屬實的話說不定會對新港城個別座向的景觀帶來些微變數，而隔鄰烏溪沙站落禾沙一帶將會建成多個屋苑，這個改變或多或少會對整個馬
鞍山區的人口結構帶來重大改變，以現狀而論改變是正面的。最後，當沙中線通車後，現時服務區內的馬鐵將會連接沙中線及西鐵線成為東西走廊，儘管如此對新港
城已頗為完善的交通配套只屬錦上添花，未見有大幅度的改善空間。

綜合而言，新港城的居住價值遠高於投資價值，加上上車及換樓盤兼備，是沙田區內另一置業首選。

表二