嚴選私樓王──荃灣站。綠楊新邨
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綠楊新邨是荃灣區內的老牌大型屋苑，位處港鐵荃灣站這個新界西的交通樞紐可享盡便利交通，加上高實用率，甚受用家歡迎，無論租買均相當活躍。

屋苑	綠楊新邨
發展商	僑光、置地、大新、怡和
落成期	1981-1984年
座數	17座
層數	28-30層
每層伙數	8伙
單位	3,992個
車位	651個
參考實用率	87%
康樂設施	平台花園
小學校網	62
中學校網	NT2荃灣區
所屬選區	K13綠楊
家庭收入中位數	$29,340

屋苑規劃

屋苑共有17座物業，各座樓宇高28-30層，合共提供3,992個單位，屬於大型屋苑可得到0.5分。

單位分兩房及純三房兩類，兩房單位再分為日字廳及Q-S座的呂字廳設計，日字廳開則的兩房單位實用面積445呎（建築面積由511及519呎）至實
用面積451呎（建築面積518及527呎）。呂字廳開則的兩房單位只在Q-S座提供，實用面積475呎（建築面積551及555呎）。三房單位全為呂字
廳開則，實用面積582呎（建築面積667及671呎）。

所有單位不設露台及工作平台，另外也有不少單位據說保留發展商保養維修外牆責任而仍然保留沿用三十多年的鉛水窗。因此單位設計只能憑接近87%的高實用率再得0.5分。

作為老牌屋苑，擁有高實用率的同時卻欠缺會所，只有平台花園，因此在「擁有住客會所」的一項中不獲分數。

景觀及環境

從位置論可分為三部份，最北面的A-E座靠近大河道北及蕙荃道等主要道路，西南部份的F-H座、L-P座最接近商場及港鐵出入口，東南部份的J-K
及Q-S座同樣貼迎蕙荃路，不過同時被三楝屋花園及天后廟花園包圍，景觀較怡人。然而最開揚的應為A,F,G及L座向西北的單位，可遠眺曹公潭、大帽山等
翠綠山景，可得到0.5分。可惜海景欠奉。

荃灣區的景觀變數來自大河道以西及荃灣東的工廠大廈轉型及沿海一帶的西鐵住宅項目，這些項目都不會為綠楊新邨帶來重大景觀變數，可得到0.5分。不過整個物業都位於港鐵車廠上方，加上四周都是繁忙的道路，都屬於滋擾性設施，因此不獲分數。

商業及社區價值

除屋苑商場綠楊坊外，毗鄰物業的南豐中心新之城、荃錦中心、荃豐中心、華都中心及荃灣城市廣場為第一代荃灣的商場購物鏈，除本區居民外也受蕙荃灣港
鐵站及巴士總站為新界西北的交通重要樞紐同時吸引外區人前往。不過商場的格局未有相應提升，稍為美中不足，不過仍然可得0.5分。

儘管香港工業式微，鄰近工廠區仍然提供不少就業機會，可是不屬於高增值類別，未能給予分數。荃灣區沒有校網優勢，屋苑家庭收入中位數29,340元，同樣未能獲得分數，商業及社區價值略嫌偏低。

不過，正進行的荃灣行人天橋網絡計劃，未來將有三組行人天橋連接區內，尤其是將荃灣站及荃灣西站打通，未來人流及商業價值看漲。

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交通配套

擁有完善交通配套是綠楊新邨的最大賣點。屋苑位於荃灣港鐵站上蓋，荃灣線是班次最頻密的港鐵線路，沿途覆蓋之處也是港、九的重要商業區域，於總站上車也很大機會可以有位座享受舒適旅程。

荃灣的位置不接近各大過境口岸，不過有直接巴士前往皇崗口岸，也可算得上有直接交通前往出境通道。而屋苑自設停車場，在交通配套上可得到滿分。

升值潛力

綠楊新邨於1997年高峰期的樓價與市區相若，曾跌到與一般新界樓無異，製造大量蟹貨，現時樓價已超越97價，可以反映樓價表現不俗。鄰近的新供應
要數到荃灣西站的各期項目及附近工廈會否轉型，前者雖然同屬荃灣區鐵路物業，但定位及社區層次也不同，後者轉型有THE ONE
MIDTOWN之鑑不見得會帶來新住宅供應，卻帶來社區改善的契機。最後屋苑可與毗鄰的愉景新城組成俄羅斯公仔結構，令升值潛力一項中得到1.5分的高分
數。

總括而言，綠楊新邨的賣點是交通配套，無論租住宜考慮接近商場及港鐵站出入口的座數，尤以P座可以由港鐵站經商場全程有瓦遮頭最佳。

屋苑	綠楊新邨
屋苑規劃	1.0
景觀及環境	1.0
商業及社區價值	0.5
交通配套	2.0
升值潛力	1.5
合計	6.0