置業財技(16):如何比較按揭條款│梁隼

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問: 我們剛剛買入物業,經紀介紹了一間按揭轉介公司,很快就有幾間銀行報價……問題是-不知怎樣選擇?有些是H按,有些是P按,還有定息按揭!一時三刻真的無所適從,不知從何入手!

答:

世上沒有最佳的選擇,只有較適合的選擇,不過大話怕計數。最好計一計實際利息有多少。

先要考慮的是H按、P按,還是定息按揭。一般來說定息按揭會較有預算,無懼未來息口上升,好像有著數,問題是銀行一般會報出較高的利率,令你「未見官先打八十」。至於選擇H定P,除了要計算實際利率外,還要考慮未來息口走勢。以下是四個典型的按揭計劃:

Plan A

按揭息率:全期P-3.0% (P=5.25%)
現金回贈:0.70%
罰息期:1年
實際利息:2.25%

Plan B

按揭息率:全期P-2.8% (P=5.00%)
現金回贈:0.70%
罰息期:1年
實際利息:2.2%

Plan C

按揭息率:全期H+1.9%(採用一個月H) 利率上限P-3.0%(P=5.25%)
現金回贈:1.00%
罰息期:2年
實際利息:2.10%

Plan D

按揭息率:全期H+1.8%(採用三個月H) 利率上限P-3.0%(P=5.00%)
現金回贈:沒有
罰息期:沒有
實際利息:2.18%

Plan E

按揭息率:首三年定息2.3% 其後P-2.9%(P=5.25%)
現金回贈:沒有
罰息期:3年
實際利息:2.30%

P按

比較Plan A 同Plan B,如果只是看P-X%,表面上好像Plan A較著數,不過要留意,由於是「大P」,就比Plan B的「細P」高0.25%。現時匯豐、恆生和中銀是採用細P,其他銀行多數都是大P,所以一定要問清楚究竟是用那一個P。

雖然P已經多年沒有調整,不過從長遠的角度看,其實都有很大的變動,下圖是多年來的走勢圖:

圖片 1.png

H按

比較Plan C同Plan D,牌面上Plan C好像高0.1%,不過要留意銀行究竟是以那一個「H」作基準。首先我們到銀行公會查詢最新的HIBOR(即港元利息結算利率):

https://www.hkab.org.hk/hibor/listRates.do?lang=b5&Submit=Detail

圖片 2.png

Plan C是以1個月計,所以H+1.9%=2.1%;而Plan D是以3個月計,所以H+1.8%=2.18%,得出完全相反的結論。要留意HIBOR是隨時變動的,不過大體上1個月是低於3個月的,所以理論上若果息率相同,前者就比後者著數。

另外,H按比P按有一個優勢,就是H可以要求銀行轉為P,而且H按是有封頂利率的,一般是以P-X%去計算,那就要考慮究竟是大P還是細P。

圖片 3.png

定息按揭

如果估計未來利率會上升,那就可以考慮使用定息按揭,不過銀行為了保障自己的利益,一般會報出較高的利率,而且往往設定定息的年期,之後會用某個利率水平。

現金回贈和罰息期

銀行為吸引客戶,也會提供一些優惠,例如送律師費、送按揭契,甚至會出動現金回贈。比如上面的例子,現金回贈由0.7-1.0%不等,以按揭額250萬計算,0.7%就是17,500元,1.0%就是25,000元,都可以幫補一下。

要留意銀行會列出罰息期,如果在期限之內還款或轉按,銀行就會罰息。一般除了列出罰息的年期外,也會列明不同時段的罰款,例如綁3年,首年贖按罰0.5%,第二年罰0.3%,第三年罰0.15%之類。不過現時有特別印花稅(SSD),買樓一般都要綁三年,而由於銀行近年的按息都沒有下降的趨勢,除非再出現H+0.X%的報價,不然相信被罰的機會都不大。

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