認識香港(26):東北三鎮變二鎮│脫苦海

政府宣布新修訂的「新界東北新發展區」計劃,將坪輋/打鼓嶺暫緩發展,而且把古洞北和粉嶺北兩個地方的密度增加,變相令到土地價值也水漲船高。而當中最具爭議的是「原址換地」,被批評為變相鼓勵發展商和地主趕走租地的佃農。

原址換地是政府一向使用的地政手續之一,比如這個幾年前的案例:info.gov.hk/gia/general

一般而言,為落實按法定規劃框架所核准的圖則/計劃,例如綜合發展區,並符合善用土地的原則,政府會接受發展商「原址換地」的申請,但有關申請須符合若干條件,包括在「原址換地」中涉及的政府土地不可合理地獨立轉讓或發展;而該土地亦無可預見的公共用途;以及發展商必須按十足市值繳付補價,使政府所得的財政收入不低於透過獨立轉讓所得的收入。

在新界東北發展區的原址換地,需要符合以下條件:

1.只有規劃作私人發展的土地方可提出申請原址換地,涉及範圍見下圖的紅色框內的土地用途:nentnda.gov.hk/doc/pe/i 

2. 持有面積不少於4000方米的業主才能提出原址換地的申請;持有面積不足4000平方米的小業主可以聯合提出申請

3.私人業主鬚根據政府所定時間表完發展,最早一批房屋於2022年落成。第一期項目預計在2015年年底至2016年年頭開始收地。而第一期的收地申請安排將會是,當規劃署在今年9月或10月正式啟動規劃程序後,會正式接受申請。

4. 倘若私地由其他人佔用或租用,私地業主須按政府補償安排相若的現金補償向受影響人士提出收購。政府建議除了原有補償外,還有特設方案,針對已持牌建築物及已登記寮屋,每戶發放60萬元補償;如有關住戶非持牌人或登記住戶,同樣獲發放特惠津貼,但須至少住滿10年。

如果最終業主未能進行原址換地,則政府會在限期之後自行收地,需要一段長時間和冗繁程序,而原址換地則可以加速收地、賠償、安置等的處理程序。換言之私人土地的發展速度將會快於公營房屋及其他基礎設施。

這兩個地方筆者都曾經到過,粉嶺北現時大部份是農地、沼澤及河濱公園等生地;而古洞北有一部份是前石仔嶺軍營,現時已經通水通電,所以古洞北的進度也應該比粉嶺北快。至於坪輋/打鼓嶺,由於鄰近的堆填區將會擴建,原計劃是興建私人樓為主,就算上馬,也會有很多意想得到的問題發生。

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