置業財技(19):居所貸款利息扣稅一問│梁隼

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問:
本人與太太聯名有一物業,明白每年扣稅利息各人只分得5萬元,但至今因利息仍處於低水平,故未曾使用過;想請教如果本人將來用自己獨立身份買多層樓,新果層樓的利息扣稅本人是否可享15年10萬全額,而舊樓本人太太又能否享用15年5萬半額?

答:
居所貸款利息是一種稅務上的特惠扣除項目,每個自住物業可獲15年每年10萬的免稅額,而非單純以擁有權來界定。必須符合多項條件,以下是其中主要的項目:
1. 申請者需為該住宅的業主本人,可以是唯一擁有人、聯權擁有人(俗稱「長命契」)或分權擁有人,公司持有不作受理
2. 該住宅必須在香港境內
3. 以在課稅年度內用作居住地方的時間,按比例計算
4. 如住宅只是部份用作申請者的居住地方,須作適當的扣減,比如夫婦同住,則各自佔有一半。
5. 有關的貸款利息,必須是用以購買該住宅
就以讀者的個案,即使用獨立身份購買多層樓,如果新物業並非主要居住地方,就不能申請。根據稅局指引,相關條文如下:
http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/bir60_hli_c.pdf
「如果你有多於一個居住地方,你只可以就你的主要居住地方申請扣除額。同樣地,如果你和你配各自有一所住宅,只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申請扣除額。」
如果物業曾經供滿,然後再次申請按揭,將被視為並非用作購買自住物業之用。
http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/bir60_hli_c.pdf
「如果就有關物業辦理再次按揭貸款,以獲得額外資金作不符合上述條件的用途,就不可扣除所繳付的額外貸款利息。」
只有單身人仕,以及獨自擁有一物業,才可以一人獨享15年10萬的免稅額。不過,如果夫婦其中一方沒有應課稅的收入,就可以提名由配偶申請扣除本身的居所貸款利息,即是由有收入的配偶享有全數每年10萬的免稅額。
結果,無論左計右計,兩夫婦共住同一物業,總計的免稅額都是15年10萬。
由於該稅項的執行細節相當複雜,建議讀者細讀稅局相關文件:

稅務規例
http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/bir60_hli_c.pdf
常見問題
http://www.ird.gov.hk/chi/faq/hli.htm
個案
http://www.ird.gov.hk/chi/tax/ind_hli_scen.htm

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