看好看淡本只是一種立場，任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值；唯把理據建立在名人語錄，甚而作出有傾向性的選擇及引導，其參考性便打了折扣。就以股市而論，無論大行報告、國際級炒家，或所謂前任或現任投資銀行家(i-banker)的言論，筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別，甚而身份也決定立場，比如金融業人仕及理財顧問，絕大多數情況下均不贊成置業；同樣道理，問地產代理甚至發展商對樓市的意見，又怎能不作分析而無條件接受？
最近有心人統計由1998年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論，除了最近一次外全部均是看好，最神來之筆的一次是去年3月當中原指數只有60點時，明言有閒錢可以入市，而中原指數2008年11月最低點是56.71，只有5%的誤差。可是2008年9月時長實賣了兩個地盤給美資基金，當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業，實乃正常操作，既然買地不能視為睇好，賣樓花不論逐個賣，還是整個地盤地賣，又有何微言大義？最穩陣的看法是：長實尚未放棄地產本業，死未？
以筆者觀之，嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向，這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生：句句都係金句，就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後，筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實：
l 地價趨穩定
l 建築費正在上升
l 利率低企，通脹重來
這三項正是發展商三大成本要素：土地、建築硬件、資金。
新鴻基地產在Yoho Midtown開售前，第三期補地價已完成，住宅樓面每呎$2,700，商場樓面每呎$5,000。有專業人仕計算樓面總成本是$4,000，賣$6,000，邊際利潤高達50%云云。所謂隔行如隔山，邊際利潤率(Gross Profit Ratio)的算式是（總銷售額－總成本）／總銷售額，套入算式則是：($6,000-$4,000)/$6,000=33.3%。這種獲利率遠比九十年代時為低，以建築期3年計，平均每年才獲利10%多一點；如果真要獲利50%，樓價要高達$8,000！所以發展商千方百計限制地價上升速度，信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手，長實新地等有一定土儲的發展商，亦不敢高價爭取九龍站地盤。
建築成本的增加，可從公共工程超支而知，無論高鐵或郵輪碼頭，實際建築成本均遠比當初預算為高，別的不說，單是鐵礦石價格年年大幅上升，誰人會平賣鋼筋？而發展商競相提高硬件的檔次，亦是有目共睹，新盤必豪，所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤？除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售，亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人，不知他們想等甚麼？
市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌，筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係（見本欄《無關係又要話係有關係》），利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項，同時亦令發展商持有土地成本下降；即使他日各國真的因為退市而加息，正好表示經濟正式踏入復甦之路，而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。
主宰樓市轉向要視乎兩點：樓價估值是否過高？有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期？總括而言，目前樓市估值仍在合理範圍，發展商的成本仍在可控制範圍，暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到，如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點，只是妄顧事實的估計，碰上了亦與眼光無關。
如真的認為李首富的言論值得重視，答案早在去年已有了：「三年後樓價必升。」樓市睇到2012年，與市場上某些觀點不謀而合。
脫兄講得好！
盛傳人民幣再次緩慢升值，請問對香港樓市有沒有影响？
[版主回覆04/10/2010 14:37:00]相信影響很少
人民幣再次緩慢升值，咁香港樓就更加抵買，新樓咪仲可以創天天價 … … 咁諗唔知啱 唔啱 ?
[版主回覆04/10/2010 14:37:00]未必係咁，最重要的係資金流向，人仔升值預期會令到資金流入中國及香港，新樓係咪天價，要視乎甚麼人肯出多少錢，比如名城都未必有國內客高價買了！
脫兄, thx for sharing but i m in doubt if 目前樓市估值仍在合理範圍 why u don't suggest us to buy flats ? or i hv misunderstood. thx
how do u see the flat rising peak in contrast to Mr Lee ?
[版主回覆04/11/2010 00:10:00]所謂炒股唔炒市，同樣地可以用在樓市。無論以租金回報率、負擔比率之類計算，成個市係無偏高，但到你真係去買個別物業，叫價是脫離現實，只是究竟你能否以合理價去買，還是用偏高價，甚至買了間爛樓。
等個市況冷卻，即使只是調整5%，也可以大大減低買貴買錯的機會，先決條件是你對該物業有足夠的認識。
筆者與李先生一樣，認為可以睇到2012年，之後到時再算。
好多人都係好憎李首富, 成日話信佢實死…..(或者TOM.COM , 長生科奶咗嘢, 要搵人認頭吧) 但我就覺得佢呢幾年講既嘢好準. 09 叫人量力而為, 08 就叫人唔好亂來. 聽來好似講咗等於冇講, 但細心咀嚼, 都猜到個勢.
[版主回覆04/12/2010 23:22:00]長實連長沙灣天主教墳場對上的郝得傑道宿舍都投，佢又點會係睇淡？
2012 選下一任行政長官, 脫兄認為發生影響樓市的重大政策改變既機會大唔大呢
[版主回覆04/12/2010 23:21:00]下任特首可能仍然係曾生，因為佢可以連任兩屆。但大家睇睇澳門，新官上任就推出居屋，澳門人口只有四五十萬，卻推幾萬個居屋單位，一次類似建華八年的樓市狀況將會在澳門出現。
之前明係通街正常價有無肯買, 宜家唔係度度炒高晒就係"叫"高晒再睇下有無人肯比. 老實講宜家唔忍下而夾硬買d已經加晒預期溢價既2手樓同新樓真係要自求多福.
另外, 人民幣升值根本追不上港樓已經大幅升值既幅度. 所人民幣升港樓又升, 香港agent口號矣. 人家大陸樓價政府開始大力打壓去保民生, 人地不如係自己地頭入平貨.
[版主回覆04/12/2010 23:19:00]其實大多數人對於何謂「合理樓價」都沒有概念，亦因此而沒有想過何謂溢價。多年來物業的租金回報在3.5%-5.5%間徘徊。例如太古城海天花園呎租$29，波幅便$6327-$9943，中位數是$8135，再與目前的成交價比較，仍在合理水平。
如果人民幣升值預期是有效的話，應該是先在股票市場上反映，可是偏偏現在是樓旺股靜。筆者認為所謂香港樓市炒到爆，其實只是新盤及部份熱門屋苑樓價上升，大部份物業成交都能夠有4%左右回報。
你好.
很喜歡第一段 說服力 的討論.
呵, 真還有有心人統計 "由 1998 年至今長實主席李先生對樓市的言論，…… 只有 5% 的誤差" !
[版主回覆04/12/2010 23:04:00]筆者覺得巧合居多，根本事前沒有人想得到，個市升得咁快
香港樓價看美元勢頭吧。美元弱，樓價強。三十年長債跌，樓價升。反之，逆行吧。此乃人云亦云而已，不知對否。
[版主回覆04/13/2010 22:38:00]債跌息升，樓價又升，以往亦發生過，只能視為巧合。