在傳媒或網上看到有人問「九招十二式有無成效」，筆者不禁莞爾──有心人望樓跌真是望穿秋水，樓市政策總括來說是規管樓花售賣及增加示範單位透明度，卻被人條件反射地認為是打擊樓市，敢問那一招式是用來為樓市降溫的？即如有人在奶茶內落白色粉末，就認定杯奶茶一定甜，中央是明擺著打壓樓市來達到穩定金融等政治目的，香港政府落緊鹽咋！

若要筆者回答此問題，當然就是肯定有成效，幾大幾細擺明車馬，樓書價單比足時間研究，所謂成效只是讓高位接豪宅的買家死而無怨。樓市大升特升一方面是因為新盤供應短缺（但筆者一定要提，住宅單位總存量比住戶人數多廿六萬，住宅根本就沒有短缺），加上環球救市創造前所未有資金充裕利息極低的反常現象，再加上市民對金融產品的信心短期難以恢復，形成中港資金均追逐物業作為保有財富以至增值的工具。「九招十二式」完全沒有觸及此等基本因素。

那麼勾出東涌粉嶺地，拍賣山頂何文田地，對樓市又有沒有壓抑作用呢？筆者還是那一句，只要基本面沒有重大改變，就不易扭轉樓市大方向。即如金融海嘯也只是令樓市下跌兩成，當時豪宅及其買家創巨痛深又如何？只要新供應的真假豪宅在數量上未能超越吸納量，發展商就不會改變「專起豪宅」的策略，即使東涌粉嶺，也將興建為豪宅格式，何況山頂何文田？既然硬件重金投資，發展商只要市況許可一定是以二手市場的可觀溢價推盤。市況不許可呢？乾脆封盤。所謂「上車新盤」根本就不會出現。

而二手市場見一手那麼貴，小業主即時封盤加價亦是人類合理行為，價就高高掛，賣不到就繼續自住。這與發展商賣不好價寧願當貨尾一樣，如恆隆在西九龍兩個樓盤，貨尾單位過千，亦不用割價求售；高位接貨的基金及炒家，以市價賣亦只能微賺甚至倒蝕，也不足以觸發減價推售。歸根到底目前無論發展商或小業主們，財政實力較九七時為佳，不過其審慎態度亦令到全線皆旺的情況不再出現。某些大落後物業，恐怕回鄉無期。

然則二手市場即時冷卻又作何解釋？筆者早在前文講過《市靜宜買，市旺宜賣》，用家的數量與結婚生育、分支家庭等有關，基本上是穩定的；市靜市旺，變的只是炒家，多了炒家炒盤，市況自然旺，然則他們對於市場風吹草動反應最敏感，即如與香港樓市風馬牛不相及的杜拜或希臘危機，他們也作出反應。即使九招十二式不是沖著樓價而來，炒家聞風先遁避風頭，不值得大驚小怪。

樓股等投資市場，中長期以基本因素驅動，短期卻易受市場心理或所謂「民心」影響，所謂「主人與狗」，租值現在仍在上升，樓市轉勢談何容易？但筆者估計一次小幅度的調整可能已開始，市況將會因中港兩地樓市政策而冷卻，但既然市靜宜買，真正有心置業上車換樓的朋友，實宜把握此種短期市況多做功課，見機行事。

至於純粹傷春悲秋無樓呻吟者，可以暫時歇歇，五區乂乂與政改在即，要轉話題了！