http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14432969&extra=page%3D1
銀行加按息原因：
1. 金X局叫加息
2. 樓按風險增加
3. 息率有上升風險
4. 經營成本上升
5. 唔想做按揭
6. 以上皆是
答案：匯豐最近的業績公布反映其最終加息目的：
引用:
今年首季，匯控的貸存比率維持在78.2%的保守水準。核心一級資本比率升至10.7%。期內，成本對收入比率為60.9%，比去年底再升兩個百分點 。
歐智華說，集團首季的成本比率上升，主要是要進行重組，同時新興市場的經營成本增加，包括當地高通脹及工資上升，同時也增加了對新興市場投資。他說，將加強控制整個集團的成本，未來將推出若干個節流計劃。
他在當天配合聲明發佈而舉行的一場電話會議中表示，仍維持將成本收益比率降至48%至52%為目標，但相信非短時間內可以實現，估計至少需要2至3年。
所以答案 = 未來兩三年按息會不斷增加！
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今日同銀行佬吹水，佢話內地大量企業湧港借錢，搞到一般既中小企借貸去到H+3。Funding仲好緊，批左亦未必drawdown到。
銀行未加按息前一般做H+0.65 to 0.7，息差一厘都冇，相較息差3厘既中小企貸款，點解樓按息差不應上調。
「早買早享受」，我預期在內地資金因阿爺不斷加息及上調存款準備金率之下，按息必定會再上調！
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我以前都是做銀行，很理解銀行業運作，所以知道朋友冇呃我。
至於點解H唔升？H同時亦受制於「銀行體系結餘」多寡，由09年中開始的量寬，金管局接左好多百億既美元，沽左成千億港元出market，結果港元流通量急增。最直接結果就是銀行水浸，所以H跌至0.1-0.2%。
銀行資金來源除了H之外，還有存款、貼現窗等。
銀行資金短缺，理論上H是會升，但結餘仍然很高，當有銀行想高息拆入港元時，會有好多銀行offer，息升極有限。
同業之間借錢是有limit的，H以外只好向存款埋首了，於是高息搶客。
以上解釋了為何H低，而存款息高既現象。
可是凡事太盡，緣份必早盡。
當越來越多內企湧港借錢，H亦難避免上調！
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明白. 但係 H 一高, 套 dun 又會增加. 所以無理由 H 會太高 (聯 hai 匯率), 水浸只會美國收水/取消聯匯/外匯管制先有可能.
高息搶客? 基本上都唔算高息, 只係頭高幾個月/高幾十k 高息. 希望留住個客做其他生意.
如果 H 可以唔睇美元. 香港一早無 asset bubble.
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非也！
正常情況是P-H = 3-3.5% 左右。理論上，H應該要見1.5%-2%。
當H不尋常地高，例如8%時，那一定是本港受衝擊了，經濟已有問題。
但是所有mortgage loan都有P cap的，P向上調慢過H。
高息搶客？
存款息牌價0-0.2%。可是很多都願意提供至1.2%，咪忘記現時是零息年代。
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H應該要見1.5%-2%? 可否註解一下? 如果美國係 0.25%, H 係 1.5%? 即係銀行都信唔過銀行? 除非有銀行出事, 否則唔係係咁. 就算有銀行出事, H 大升到應該係短期 (say < 3 mths)
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如果之後H去到1.5-2% 而個plan又去到H+1.5-2….咁咪成3%-4% 息?
會唔會P-2.5% 去到P-1.5% or P-1% ? 因為之前都試過P+X%
但到時都唔知樓市係升定跌; 因為利息同樓價又冇必然關係…..
整件事似乎是美國和中國息差，令香港這個「中間人」處於冰火之間。H+X%中的 X 是銀行現時可調整的唯一空間。 但當這個 X 去到某個水位而 H 不上升(因為美國放水)，大部份人會轉去 P plan, 但長遠亦會令到 P-Y% 的 Y 越來越少，甚至變回 P+Y%。 所以我頗同意「早買早享受」，因為現在銀行 offer 到的 plan 將來一定做唔到。而這樣又會變成另一個翻版「 SSD 」﹕ 有這些平 plan 的用家不會換樓，寧願供死會為止，樓市的流動性又被大幅降低。 簡單而言，未來情況可能係﹕ 想上車的搵唔到樓上車 (無用家放自住盤)，想換樓的不換 (SSD and 貴 P or H plan) ，中上階層繼續熱炒。
[版主回覆05/17/2011 21:54:00]發展商佔了二手市場的份額 做新樓按揭佔了二手按揭及轉按的份額 沒有能力買一手樓的人，等下一浪，咁都算係一個好的結果
其實都係人民幣上升／港元價值下跌衍生出來嘅問題，呢兩年港元貸款包括按揭急速擴張（爭生意整靚個asset porfolio), sme loan前兩年唔做，間間行走去做mortgage, 到而家睇返盤數，retail banking 嘅 fee/commission income大幅少咗，睇到個funding allocation有問題所以要再計過，加上ssd後少人短線炒，罰息都冇得賺（罰息分分鐘夠賺一／兩年息）。Loan to deposit ratio開始有啲問題再應付大量嘅國企肯高息借貸，仲做咩mortgage 呢，風險係細啲但係根本蝕住做，交唔到數比股東。 一路都有呢個想法睇完strategy day後就出現了。吸引港元存款唔係易，師奶都走晒去買樓同人民幣，就算話加到2-3%啲人都未必肯轉返港紙，所以都幾煩。 樓市可唔可以keep到一切都要靠內地人嘅投資，本地人買樓，一係估唔足價，一係冇首期，連換樓客都受800萬以上mortgage限制而縮沙。呢排做少少research睇到好多大型屋苑用新rate做7成都未做到供平過租，呢個係隱憂之一。 差唔多到turning point..都諗緊出貨，不過得返好少，股市又做得差，資金看似冇乜出路，c hing點睇呢？我剩低嘅盤有啲potential 嘅，收緊6％回報，但心想投資總要take profit, 所以都mark 高10％若果走到都算㗎喇
[版主回覆05/17/2011 21:57:00]港股似乎係現在的出氣閥，本地銀行股可以看高一線，公用股息率唔夠高，一係買指數基金囉！
見到新書了, 看左荃灣個 chapter, 我都認為 TW393 塊地的重要.
[版主回覆05/17/2011 22:42:00]荃灣西站與灰窰角街一帶駁唔駁得埋，都係睇呢塊地
脫兄好野 => 我見呢塊地的重要係: 1) 荃灣南重建的連接點 (主要係工廠區) 2) 荃灣新區 (中產) 同舊區的連接點, 尤如奧運站 The Hermitage 3) 對面 (楊屋道) 的舊樓唔多, 戶數又少, 地舖又相對平, 如明愛, 龍華等應較易收購, 容易統一發展 4) 另一對面 (金泰線) 同政府講掂數的話應該可以變身, 又可以夾埋 TW393 黎發展的話, 又多想像空間 5) 距離 TW6 亦唔遠, 亦有權發展上可以一, 二期咁發展 總括黎講, 攞左呢片地就可以幅射式發展, 好多可能性. 只恨政府唔知想點者.
[版主回覆05/18/2011 00:55:00]就好似火炭站對面個惠康倉同同適倉，只要重新發展，做住宅又好，商場又好，酒店都好，最大的得益就是銀禧花園及御龍山的業主，成個區都打通了，商業價值同地價都可以提高。 不過好可惜，又係好似TW393咁，比政客釘著了，居民又附和，多次向城規會申請都被居民反對。
不過我覺得荃灣都要等一段時間囉,1)社區轉型中,過數年會出現甚麼情況是不可預料的. 2)現價比較平,未來即使是豪宅賣萬五都好難令全部都有可觀既升值.3)買家主要是後生上車人仕,本人認為是在全港" 俄羅斯公仔"理論中最低的一種.4)待社區轉型後,現在有些10年的樓會變成20年,對大量一手新樓是完全沒有還擊的條件=>樓價長期被壓,升不多.可能會像現在的+湖.
[版主回覆05/19/2011 22:58:00]筆者2008年時已經話荃灣西站跑羸晒，都係拜西鐵效應所賜 而荃灣楊屋道一帶的綜合發展區，再加上荃灣西站上蓋的巨型項目，未來十年荃灣只有一年比一年好。
sunny c hing我看也未必，其實，荃灣換樓個需求好大，同因係舊區，消費能力非常強，亦因過去樓價較平，負資產人口較少儲蓄較豐厚，喺荃灣，好多業主都有兩層樓或以上，萬景峰個價可以做得咁高就係長期放盤量低，有啲人係一層層咁買 至於荃景圍果邊個價好似仲好低，其實本來真係太平，所以升幅都好大咁
[版主回覆05/19/2011 22:55:00]其實油柑頭一帶都仲可以考慮，搭小巴出九龍都好方便，都算係近西鐵。 深井就真係窄ｄ
老實說 , 在 1991-97 年時 , 存貸比率是 150%, 莫講是 H 按 , 就算是 P 按 , 也達到 P+2% 至 3% 的水平 . 現時的存 貸比率 , 正常過正常 , 只是回復至 2008 年初時的水平 , 金管局已經大呼小叫了 .
http://www.info.gov.hk/hkma/eng/statistics/msb/attach/C06.xls
壹週刊 622 期
壹週刊 886 期
[版主回覆05/22/2011 22:05:00]都係一件好事，銀行體系健康得多