http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14458217&extra=page%3D1
業主超級錦囊，無懼加息和跌市
很多業主問陶春，面臨加息和樓價高位，不想套現離場，睇唔通日後走勢，仲有冇萬全之策立不敗之地
陶春左思右想，綜合老人家意見，想出一法，請有經驗師兄不吝嗇指教
業主情況： 業主B仔有一層06年買入的三百萬樓，還款20年每月供一萬，樓現已升到近六百萬，想套現，又怕樓繼續升，且自已再難上車，此時離場風險大
B仔也同意陶春分析，港元現刻嚴重貶值，樓價不可能大跌，而且通漲因素也會使樓價繼續上50%
再者，歐豬事件嚴重難解決，美國經濟五年內也不具大幅加息條件，所以自住物業根本唔擔心
但B仔雖明白，但樓價600萬，仍使他心痕難耐，怕錯過出貨時機後悔
於是陶春給B仔一計
首先，原本B仔欠銀行300萬樓價的7成，即210萬分20年每月供一萬，他可把樓向銀行以600新估價轉按5成多，共借320萬左右
減去原本欠下的210萬，有100萬現金落袋
然後新按揭分30年供，且做定額供款，每月是一萬一千左右
他每月總供樓支出只多了幾百元，且做的是5成按揭絕對安全，但有一百萬現金在手
這樣，他就可從容面對將來三種可能情況
1. 狂加息樓價不跌情況：由於做了定額不定期，每月支出不會大幅上升，100萬現金則放銀行高息定期，成為加息下的受惠者或最少都能對沖
2. 樓價大跌5成 ：則可以用100萬現金做5成首期，買多一層200萬樓，以租代供，如此跌市變成優勢，B仔坐擁2層樓
3. 樓價狂升 5成 : 把定期的100萬還給銀行，當冇事發生，仍然只欠銀行200萬，但樓價可能已升到800萬
當然B仔老豆話，用100萬現金買中人壽或者咩中鐵建之類股票，賺取更高機會成本，陶春不熟不評論
但咁做，最少不論升市跌市，B從仔心理狀況都會保持快樂，繼續請陶春食飯
綜合幾日討論，大致有幾種質疑
1. 點解一定要套現來買第二層樓？
2. 樓市大跌，利息如果一樣升，會不會蝕息
3. 樓價大跌，冇份工點算
1. 點解一定要買多層樓，因為陶春相信買樓是眾多投資中最穩紮，而且長期跑贏所有投資的，如果不同意這一點，大可不必買樓繼續租樓，再討論下去也無必要。好啦，現在環境下，業主要買多層樓基本不可能，只有在大跌市情況下，才能買入第二層樓。利用現在高樓價鎖定部份利潤(要記住跌市時你根本不不能套到現)，手持這個利潤，而且也是各種借貸中最低成本，保持自已的主動性，業主可以拿來買樓，可以拿來分擔5、6年供款，也可以拿來買人民幣對沖…..etc，方法很多，但前題是，不做這一步，跌市時你就咩方法都冇，等死！
而且陶春提出這個方案，最激怒的當是現今無樓的所謂80後廢柴，(雖然陶春也是80後)，因為他們升市中無法置業，跌市中又驚這樣那樣一樣無法置業，但眼見陶春此法，把跌市升市都變成業主優勢，他們不眼紅才怪，所以不斷攻擊，因為彼此拉幅愈來愈遠。
2. 樓市跌利息升問題，陶春之前也一再重複，是挑選P plan和定額供款，可以挑25年，陶春計過，就算利息升到9厘，p-2.9情況下，一個三百多萬貸款，定額供款也只是上升到16000左右，如果不定額則2萬左右，即本身所住層樓的利息負擔並不太嚴重。(這是最壞情況，一般情況，如匯豐主席昨日所言，他相信美國明年三月才有加息條件，而美國樓市和經濟疲弱不堪，也根本不具高息條件，陶春經常強調，加息對負債14萬億的美國而言，根本無力還款)，此外，陶春建議到時跌市時買入第二層樓，也只是目標200萬的樓，付一半首期，100供款分20年甚至30年，每月不過幾千元，無論如何租金可以應付，換言之，第二層樓利息支出是零，因有人幫你供，拉勻100萬貸款的利益支出，影響極微。
捱得十年八年，樓價始終會跑贏通漲，兩層樓在手的優越感，比點點利息支出，當中心理的穩定和快樂是無法比擬
3. 第三個問題，陶春答都不想答，如果驚呢樣驚個樣，就算你唔買多層樓，冇份工一樣死得，又或者行街遊水都有意外咁點，陶春真係答唔到，大家只是以最可能情況去預算，既然08年樓市大跌時你都保得住份工，你可必去擔心將來冇份工。就算你冇份工，有一百萬幫你守幾年，總好過你渣都冇。
而且所謂大跌5成，也只是回到09年的樓價價位，當時並非世界未日，現在點解有人會覺跌5成是世界未日
樣樣驚樣樣縮，是不必來討論，這個討論的前題，是留給不甘完全被動，而又想幫資產增值的業主們。
問題三筆者補充：你有100萬在手，就算每月供兩萬，都可以供５０期喇！唔加按，無左份工，就真係無晒計。
1. 新按揭分30年供, 可做 定額供款嗎? 30年不是最長的嗎?
[版主回覆05/19/2011 22:11:00]部份銀行計最長年期係以70-年齡，定額都係一樣，不過問題係定額可能會長過原定年期
在下看到, 此操作簡單地說是用樓按的低息 (H+1.5) 借到100萬 CASH, 沒樓按是沒可能如此低息的 但問題是借100萬CASH幹嗎? 此100萬必須有 > (H+1.5) 的回報才可行 放銀行高息定期有此回報嗎? 買股票, 有升有跌, 睇你敢唔敢
[版主回覆05/19/2011 22:12:00]筆者之前都做過，結果一個後成功換樓 如果2012-13真係暴跌，咁筆者可以做多一次
脫兄：咁個一百萬不須定期還俾銀行嗎？方法看來幾完美，但無論怎樣精明最後還是市場先生話事，對嗎？
(1) 的方法好像是行不通，雖然供款沒大變，但這方法的利息支出會比不加按多了： 1 mil x (按息 – 定期息)%
[版主回覆05/19/2011 22:13:00]要計埋機會成本，條數就有得計
脫兄您好.
小弟有一層自住樓, 買入價163萬, 滙豐今日既估價係311萬. 小弟要仲要供多26年, 95%按揭, 而家仲欠銀行146萬. 請問, 喺咁既情況下到底有冇得做陶春所介紹既方法呢?
小弟並無家庭負担, 亦冇欠下卡數, 收入穩定.
唔該晒.
[版主回覆05/19/2011 22:14:00]其實你轉按就可以變翻七成按揭以上，唔駛做二按
銀行好似唔比長過30年供款架喎… 如果係定額, 最多都係30年, 超過30年就會要每月支付額外金額…
唔係咁咩? 如果唔係咁, 我一早都揀定息喎
[版主回覆05/19/2011 22:25:00]佢都只係舉一個例子，做唔做到由銀行話佢 佢係帶出在大升又唔想賣樓，有乜野財技可以做
佢個標題係…."無懼加息和跌市"……但就東拉西扯…..講加息要點做, 樓價跌要點做…………先唔講佢概建議可唔可行, 最重要概問題係加息同跌市同時發生時應該點做. 佢就無講到.
[版主回覆05/19/2011 22:26:00]佢的答案係：套現
自住樓我只讚成換不讚成沽
脫兄,如果是投資樓各下認為加按留現金還是沽出等跌市再入市
[版主回覆05/19/2011 22:27:00]加按套現，跌市時咪有錢買囉！
佢照阿乜春咁做會死得好快……. 一開頭個 assumption 都已經錯晒
講來講去都係你入市位好唔好，佢個case樓價要跌多過5成先入肉，但加按嗰100萬的投資回報必須大過按息才行吧！樓價下跌買多層200萬樓收租，那怕到時按息高過租金回報仲要補貼喎！
[版主回覆05/19/2011 22:40:00]買樓，幾時都係靜過鬼果時著數，而唔係而家
賣樓賺果啲錢係0成本，加按嘅有必然成本。 賣樓可賺嘅係opportunity cost, 但係若果唔跌仲繼續升嘅話，有會蝕，除非短期急跌你又可以執到平盤，又批到mortgage又好快急升，咁嘅話套現係啱嘅。但租也要成本。 加按的話個按息係同本身個plan唔一樣，或者唔批，批咗嘅話呢1m也不多，就算個市跌都未必話可以做到首期買個靚盤。果吓仲可能加息，p也可以加，邊度係無敵呢？ 如果之前係做緊95％按揭反而我覺得都可以轉返7成，呢個較為穩陣，早期買的話可能仲有錢落袋，做少少投資幫補吓都唔錯
[版主回覆05/19/2011 22:41:00]轉返做七成按真係一個好好的提議
亂博兄,我都有你的想法,還有,我更認為樓市如要爆破,息口係其中一個的最大的原因, 大家都認為美國不加息香港一定不會加, 但不要忘記今天已經加到 H+1.6-2.0 / P -3.0, 雖然個 P 唔郁, 但個息可以由 P- 加到 P+, 條息一樣可以令你供到氣咳,而於增加供應量, 個人認為影響有限, 只要息低供得起就無斬倉盤, 無斬倉盤樓市就只有泡沬無爆破危險 當樓市爆破,息口一定很高, 就算有首期都未必供得起, 如果有其他按掲做緊,個人DTI隨著加息有可能一早爆咗燈, 到時銀行又唔借錢, 除非做 full paid 先可以再買 以上是個人意見, 有錯請指出
[版主回覆05/19/2011 22:50:00]永隆已經開始加P按 永隆加P按 全港首家
—— 金管局：關注按揭貸款急增 有需要時出招
香港文匯報訊 (記者 馬子豪)
本港按揭市場掀起今年內第三次加息潮，昨日多家中小型銀行，如富邦(0636)、信銀國際、建銀亞洲及永隆亦跟隨調升拆息按揭(H按)，其中永隆同時調升
最優惠利率按揭(P按)，為是次加息潮首家調升P按的銀行；銀行界人士認為，加息潮將由H按伸延至P按，並謂此為按息正常化的過程。金管局指出，首季物業
相關貸款及未償還住宅貸款額均逼近97年的高峰，關注銀行對按揭的風險，有需要時會推出進一步措施。
永隆銀行昨日宣佈，將H按息率由原來之H加1.25至1.5厘，調高至H+1.5厘至2厘，以昨日1個月銀行同業拆息為0.2厘計，實際按息最高為
2.2厘；現金回贈亦由0.3%調低至0.2%，該行同時調高P按0.1厘，由P減3.1厘增至P減3厘，以該行P為5.25厘，實際按息為2.25厘，
與H按最少只有0.05厘息差；現金回贈亦調低至0.8%。以上調動由周四(19日)生效。
永隆：業界下一步加P按息
永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全（見圖）接受查詢時表示，以拆息按揭升至H加2厘水平計，實際按息已與P按相若，而且H按的鎖息上限較P按息率略
高，加上P按息率較浮動的H按穩定，客戶自會轉用P按。故在P按使用比率將提高，以及銀行資金成本持續上升之下，實有需要提高P按息率。蔡爾全更指H按加
息潮或已「差唔多」，將來客戶會較多使用P按，故料下一輪的加按息潮，整體業界皆會以調整P按為主。
我諗脫先生既目的同以前既一樣啦,post出來不代表agree,只是有值得留意,學習的地方.不過呢個case似D反面example多D囉…
[版主回覆05/19/2011 22:52:00]類似的事，筆者做過兩次
如果照以上文章做法,以前供緊平息按揭,現在轉按肯定 做唔到咁平,轉按息率會貴些, 等如借更加多錢,按息率更貴,則時利息要比更多, 投資都可能補唔返條數,萬一投資失利,真是變成雙失! (利息要比多d,投資又失利)
[版主回覆05/19/2011 22:53:00]所以筆者話過，界王拳遊戲已經係水尾，如果用H+1.5%或以上做，同做P按無大分別，不如不做。
佢呢個方法用黎套現最好
不過我想問當樓價勁趺,咁佢咪" 則可以用100萬現金做5成首期，買多一層200萬樓"
而唔可以買層好D大D既單位改善生活環境?
Am I correct ?
Thanks for sharing !!!!
[版主回覆05/19/2011 23:36:00]筆者的做法是有咁大借咁大，有咁長拖咁長，撞正大跌市就長成交期買新盤，待新盤交樓時賣埋舊果間。
這方法好像是在睹樓價大跌．因為在樓價上升或持平時，ｏ個100萬就不停地蝕息差．當然，這方法提供了靈活性，因為有彈藥在手．不過是否值得 就見仁見智，因為ｄ彈藥ｏ既代價係長期要多付100萬ｏ既息差．其實這方法有點像借稅貸去等股市大跌．
[版主回覆05/19/2011 23:47:00]不過擺在眼前係樓超級貴，股票則偏低，恆指息率有2.9%，P/E12.38倍
其實說到底,100萬都係自己以前供落既/借反來的.對普通人來說得來不易.所以先會有咁多唔同既睇法.有D想投資,有D想保本.根本沒有誰對誰錯.
[版主回覆05/19/2011 23:47:00]其實都係財務安排，將層樓切多少出來，轉做其他資產
又係一篇好文，謝謝。 難得脫兄可以每星期都有一兩篇出，難得，難得
[版主回覆05/19/2011 23:48:00]遲點筆者將每星期供稿四篇，其中一篇係介紹香港各主要地段的物業，第一篇係講筲箕灣。
脫兄您好, 多謝您既解答.
您教我做轉按就變返7成按揭或以上, 咁係咪我應該同我而家做緊按揭間銀行傾要做轉按? 而我又點樣"唔駛做二按".
唔好意思, 我真係樓市初哥, 求求您"畫公仔畫出腸". 如果您有大作係教小弟點樣做(有詳細說明), 請話比我知係邊本, 等我即刻去買.
唔該晒您.
[版主回覆05/19/2011 23:54:00]你搵返原來間銀行，佢又要你寫信解釋ｄ錢點用，又未必會比現金回贈。 最簡單的方法，就係按揭轉介公司，搵出現時最平的按揭優惠（《上車》P.344-345），直接轉按可以有現金回贈。 至於有二按在身，你要問清楚有乜野手續贖二按，並且要搵銀行做轉按契（都要五六千蚊）。 而現時H按升得好快，最佳的時機已經過左，不過由二按轉一按，利息點都會平左，祝你好運。
脫兄。。多謝你俾我咁多咁好的建議。。我已經成功換樓了。。多謝嗮。。
[版主回覆05/20/2011 19:28:00]最緊要係身體力行
睇完脫兄概回答, 試過成功換樓. 我睇咗好耐, 先開始明你概換樓方法. 先加按套現, 等樓市大跌, 買入多一間, 等樓市回升, 將舊樓賣咗. 成功換新樓. 希望我無理解錯. 最重要問題係套現回報要遠遠高過俾利息先得. 要有好準概時間先得. 例如買入一間樓後, 樓價再跌點算? 或利率狂升, 樓價係低位停留幾年咁又會點? 所俾概利息越o黎越多, 會唔會得不賞失, 未必人人可以掌握到咁好概入市時間. 如果掌握到, 點解唔真係先袋錢, 賣樓换細單位/换遠少少概樓/或租樓. 真正 hold cash, 等樓市大跌市再入市呢?
[版主回覆05/20/2011 19:39:00]《置業進階筆記》P.219有講點換樓 而P.217-218講點樣用20萬上車然後兩間合埋一間 筆者買第一間係嘉湖，升到傻左唔識賣，後尾割鬚棄袍賺左30個 第二間係窮庭，2002年初買，2003年時跌都幾乎負資產，後尾2008年初加按 第三間係假豪，2009年初買，2009年尾至上會，賣埋第二間 家下係加按第三間，睇下又好唔好彩 加按利率係1.X%，唔好話買兩有近4厘，港鐵都有兩厘，政府會迫佢地賺錢嫁勒！進取ｄ，本地銀行同香港地產都有好高息，估值一ｄ都唔高。
遲點筆者將每星期供稿四篇，其中一篇係介紹香港各主要地段的物業，第一篇係講筲箕灣 >>> 正呀, 我每隔幾日都會上黎睇下….. 支持 :D:D keep going~~~
[版主回覆05/20/2011 19:39:00]多謝支持
脫兄您好. 您本大作"上車置業全攻略"已經買咗.
另外, 我今日同經絡傾過, 有位小姐好詳盡咁幫我分析過, 佢話如果我而家先嚟轉按, 其實一啲著數都冇, 因為而家個H係咁升. 除非我想買第二層樓而又想用7成以上按揭, 否則佢唔recommend. 佢話如果早啲去搵佢情況則大大不同.
雖然同您真係有啲相逢恨晚, 但係仍然好多謝您, 睇您既blog同書睇咗幾個月, 令到我學咗好多好多嘢.
[版主回覆05/20/2011 22:48:00]呢個sales唔為生意而點你，keep住佢個電話，遲早都有用 聽講話H+1.0%以下的plan上星期仲有得做，匯豐一出，誰與爭鋒！
經絡真係OK架, 3年前我都有搵過佢地, 佢地都唔係為左生意而叫我轉按, 仲分析俾我知 H 會抵過 P, 如果堅持要 P 就其實冇必要去轉. 最後我都係冇轉, 佢地亦好NICE 咁叫我日後有需要可以隨時搵佢. 所以日後有需要我都會搵佢地.
脫兄有沒有想清楚真實情況而轉載? 如今按息已加,加按者,除了要付借果筆息之外,舊個筆原借款的息差都要付,這息係整個成本之一.
只要稍計一下,整合 新借款的息 和 不應俾但要俾的 舊借款息差,就知道這個方法太貴.
[版主回覆05/21/2011 07:49:00]加按套現遊戲，筆者打從2008年《投資啟動生活》已經講過，當年已有人在網上大肆抨擊。 就係現在已經玩無可玩，就可以拿出來。
脫SIR,又係我想請教
年半前3M買左樓,借95%,30年,HIBOR PLAN月供8500,而家欠銀行2.8M到……而家升到4M到,我計過如果轉按90%(而家95%已玩完)借3.6M,左扣右扣可以套現700K,不過用番30年就要供13000(因為息口高左+借多左)
小弟有幾個問題
1. 95%有無得轉按到90%,定係一定要70% ?
2. 層樓自住,除非換樓,否則不會沽,但其實因為一D原因要CASH 500K OR ABOVE
3. 有無其他方法? 因為你轉載呢段野,佢20年轉30年,當然就可以供多好少就得,不過我個CASE唔得…ANYWAY,小弟都只係想套現CASH
THANKS !!
[版主回覆05/21/2011 07:57:00]九五按轉九成按，轉黎做乜鬼？又要比多次按保。 如果只係等錢駛，而唔考慮成本，唯一方法係轉按。因為你的按揭成數太高，連財仔都唔會同你搞二按 400個做八五按，即係340個；你欠銀行280個，扣埋駛費咪有50個囉！如果用黎填咭數或P loan，其實都仲有息差，又唔笨得晒 不過都係果，借返黎的錢點用，才是重點所在。
三個情況： 1. 100萬做港元定期, 肯定唔能夠受惠, 更唔能夠對沖樓按利息開支. 2. 樓價大跌五成的話, 本身層樓已經差不多變負資產, 能夠再借錢買第二層樓難度頗為高〈跌得五成, 表示銀行已經收水, 借錢肯定較現在困難〉 3. 樓價再升五成, 第一件事應該考慮樓市爆煲問題, 100萬是否還比銀行, 根本無關痛癢.
[版主回覆05/22/2011 11:25:00]原來佢答左
我有一層自住樓, 2年前3.5M買, 按7成, 大P-3.25, 現值約5M
想加按等跌市買層2M樓下收租, 是否應同現有銀行做呢 (重有一年罸息期)? 還是轉按H plan? 這計劃是否化算?
[版主回覆05/22/2011 15:09:00]現有銀行做往往要寫信交待資金用途，以及沒有回贈 不過你都可以比較一下
首先要十分多謝及感激脫兄的指教~
半年前諗緊加按定換樓, 睇咗一輪樓後,覺得樓價太高,自己層樓質素都唔錯,就決定加按了~
3月初同做開樓按的銀行傾,雖然未過罰息期,但剷起舊按再借過,Cash rebate可以夠cover罰款,仲有剩cash rebate 1萬攞tim, 另外,銀行offer H-0.7%,另cap P-2.8%(舊plan係P-2.85%), 最後年期比以前供多4年,但每月只供多幾佰元, 但我可以攞足100萬出來,用來買基金,就算依家股市跌緊,但每月都有股息,而且"自我感覺"非常良好!
[版主回覆05/23/2011 08:10:00]恭喜晒！
打錯咗,係 H+0.7%
脫兄, 睇左你個Blog一段時間, 之前去過HSBC問按層樓俾銀行成本幾錢,可惜太遲郁手,H按巳經玩完,銀行好似想迫人做番P按咁款 我個CASE想請教下你意見 我手上有層260萬左右GE樓, 借親戚錢, 差20萬還晒 如果按俾銀行, 7成可套現180萬左右, 套左GE話想用嚟買多層樓 問題係依家樓價高, 銀行H按又狂加 我應該依家就按, 借左筆錢係手做注投資先, 等樓市調整之後再入市 定等多幾個月, 睇息口變化同層樓估值上升, 然後先再按樓套現呢? 謝謝!!!
[版主回覆05/23/2011 08:11:00]以目前的形勢，等可能係無辦法中的辦法
脫sir, 小妹好用功咁睇晒脫sir既blog及兩本著作.真心希望脫sir指教.小妹將於2011年尾與男朋友組織家庭 其實我地加埋已經有儲蓄可以俾三成首期,買250樓.小妹工作亦非常穩定. 兩人每月家庭總收入約4萬. 住屋方面,現有兩個選擇 1. 買樓(約250單位,做三成) 2. 租$3500, 屬於奶奶的收租單位.不怕被人加租. 由於買樓是一項很長遠的投資.所以,小妹有點不知所措.希望脫ir指教.
[版主回覆06/09/2011 23:05:00]可以考慮暫時租住奶奶處，待樓價顯著下跌時才買樓。 既然有地方住，實在無需在現水平樓價置業。