陪你睇樓──九龍西．深水埗／長沙灣
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地方行政上的深水埗區是指界限街以北，東鐵至美孚的區域，不過一般人理解的深水埗是南部的舊樓區，以東的山地是石峽尾及又一村，以西隔著欽州街是沒有那麼舊的長沙灣舊樓區，再往西是以大中型私人屋苑為主的荔枝角，本篇是講述較舊的深水埗及長沙灣。雖然是單幢舊樓林立的地段，也有不少重建新樓，所以同一街道上的物業，呎價也可以出現極大差距，因此必須要「睇樓不睇市」。
深水埗位處欽州街以東，以北河街、鴨寮街及黃金商場一帶是區內人流較集中的地段，主要是街市及電子產品商店，也有不少富有特色的食肆，提供價廉物美的貨品吸引不少人前來消費。交通除港鐵深水埗站外，無論荔枝角道、長沙灣道及大埔道均有多線巴士小巴途經，往來全港各區。
欽州街以西至興華街是長沙灣，除住宅外，比例上有較多工廠及學校，雖然有龍頭商場西九龍中心及長沙灣政府合署，但人流不及深水埗多，物業集中在青山道及元州街一帶，除了單幢物業外也有屋苑式物業，較具規模的有中型屋苑美居中心及美寧中心，及小型屋苑如麗寶花園、康輝大廈等。當然也有新落成物業，如早已入伙的海峯、今年熱賣的御匯、明年入伙的寓．二八，此等物業特點為提供較大路的兩房單位外，也有一房及三房單位供應，例如御匯所有單位均為一房單位格局，而寓．二八及海峯則有提供三房單位。青山道偏離港鐵站，需要步行十數分鐘才能前往，不過同樣有多線巴士小巴途經，交通依然便利。
深水埗及長沙灣過往鮮有大規模重建，物業多數為單幢式發展，加上受到地盤面積所限，令到物業大多以500呎以下的細單位為主，不要以為單位細小間格便受到局限，下表列出多個近十年落成的單幢物業，當中除了開放式及一房單位外，也有兩房單位提供，大部份物業附設露台及工作平台，可謂麻雀雖小，五臟俱全。
這些新落成的物業硬件比附近舊樓優勝，樓價當然水漲船高，加上單幢式發展，實用率也不太高，當中御匯、海峯、ONE NEWYORK及ONE MADISON的實用率較高，設施也較齊全，代價是新樓發售時水份太高，日後升值能力受到局限。
舊樓同樣受到硬件老化影響，加上新樓陸續重建，此消彼長之下升值能力同樣受到局限，不過勝在單位實而不華，例如位於海峯附近的美居中心，同樣是三百餘呎，便能提供兩房單位，加上呎價有折讓，適合資金不足的上車人士考慮。
未來有多個大型重建項目，例如荔枝角道、保安道市區重建項目相繼落成，也有不少發展商密密收購舊樓準備重建，社區環境，景觀等變數頗大，稍有不慎隨時買錯樓，斯人獨憔悴。居住在重建地盤附近難免環境欠佳，但物業落成後環境便得到改善，從而帶動樓價，可謂有辣有唔辣。此外兩房單位比較多，再加上南昌站項目大部份為中小型單位，揀樓宜選擇一房或三房、供應較少的單位為上策。打算在深水埗及長沙灣置業的人士宜多做功課，準備充足才入市。
小弟有層樓自住2009年年尾買…賺緊3成,用緊HIBOR+0.7 ASSUME而家係樓市熊一,如果而家放左層樓,自己出去租屋先(甚至租番自己個單位),之後等樓市跌低過再買番,想請教樓主值得咁做嗎? THANKS 小弟覺得SSD+銀行加MORTGAGE息+黎緊2年好多新盤+環球經濟轉差+大陸人都收水…都會令HK樓市上事
[版主回覆09/25/2011 08:26:00]唔值得咁做，因為就算樓價跌兩成，你都只係平手。 明天的網誌就係講呢樣野。
脫兄： THANK YOU VERY MUCH! YOU ALWAYS GIVING ME THE BEST ADVICE.
[版主回覆09/25/2011 19:27:00]要耐等待，樓市起碼要冷卻半年，到時再諗吧！
Surewind: 你的情況比較特別，因為按息已升二百幾點，即使比你睇中一個15﹪嘅調整，一出一入無咗個H+0.7% 其實仲衰過咩都唔做。詳細計算方法睇以下篇文。 http://hk.myblog.yahoo.com/nevermind.band@ymail.com/article?mid=538 但如果你睇個市係入熊市（97﹣03）而唔係調整（08﹣09），禁就應該走貨。
[版主回覆09/26/2011 19:55:00]上次香港係風暴中心，今次歐美至係，加上中國因素，大熊市未必會出現。
低按息期已然終結文章，3百萬俾到3成首期，即係90萬首期，1里計月供8000蚊。樓價下跌20%，樓價243萬，90萬首期，月供$6700左右。如果有首期，樓跌可按少D，咁計會唔會好D?
[版主回覆09/26/2011 19:54:00]如果要認真去計，正如下面Nevermind兄所講，一出一入割左30個出黎，仲未計裝修搬屋。 今天食飯見到個放盤的朋友，佢話不賣了，寧願等跌買多間，因為以後恐怕都無平息了！
脫 大哥:不知道是否這樣做最好，如果樓價真的跌兩三成，那麼用現金買進，不向銀行借錢，不就避免了加息，以往利息平就借來慢慢供，現金向其他方面發展，請指教， 謝謝!
[版主回覆09/27/2011 19:34:00]未必，現在按息低過通脹，供樓貴極都係3.X%，通脹係5-7%，即係你借錢買樓，係負利率。而且世界金融局勢真係唔多好，除了公用股之外，連買金都可以輸錢，仲邊有其他發展呢？
講反呢個區既樓,成交唔多喎,只係一手旺場,二手都少成交
[版主回覆10/18/2011 23:27:15]成個區都係住盤，無炒盤