唔出事都唔會收手──SSD即將解印(2011/11/12)

下星期六11月19日就是額外印花稅(SSD)一周年,之後開始會有樓盤的稅率由10%下降到5%,且陸續有來,正如筆者早前在本欄所述,有可能會出現「蓄水決堤」的後果。

坊間很多論調認為二手成交大降,是由於一手盤搶走了二手市場的購買力,不過他們就解釋不到,何以沒有新盤推售時,二手成交又是那麼低迷?查實打從SSD實施之後,二手市場的盤源一步一步地凍結,開初的時候在貨疏價俏之下,樓市都曾乾升了半年,雖然成交量下降,但中原指數卻由去年11月88.58點升到最高100.72,都有13.7%升幅。

如果要交15%或10%的SSD,這個升幅當然不足以引起解凍,不過當樓盤持有超過一年,稅率降到5%時,就足以令到睇淡後市的業主寧願交多5%稅也先行走貨。其實近月已有個別業主寧願硬食10%SSD都沽售離場,到下周後稅率下降到5%,「跳車盤」將會更多。供應緊縮而樓價不變,其實意味需求也同樣地少。未來供應漸增之下,樓價就會受壓。

任何政策均可能因時因地而出現不同的效果,想當日初推出SSD時,甚至有地產代理組織遊行要求政府取消政策,不過後來因為樓價沒有下跌甚至調頭回升而作罷。其實SSD的最主要目的是打擊短線炒賣活動,樓價因而升跌只是負作用。

現在又開始有地產代理強烈要求取消SSD,顯示他們知道生意不是由樓價決定,而是由成交量決定,又不可以說是悔之已晚,只是對於政府來說,照顧業內生計並不在其考慮之列。從這個角度,SSD到一年而令到樓價因放盤大增而下跌,對於代理來說亦不是一面倒的壞消息,但對於仍然受綁的業主來說就是另有看法。

政府會否因為業內人仕以至小部份業主的不滿而收回成命呢?其實SSD有效打擊短線炒賣活動,卻又沒有引致樓價大跌,即是既達到政策效果,卻沒有明顯的受害者,那就很難改變現狀。正如勾地政策之所以行之當年才在去年變相取消,是因為惡果浮現以及出現明顯的受害者。

筆者相信要改變SSD,除非出現不可收拾的局面,或者有大量明顯的受害者,否則都係唔駛望。

7 thoughts on “唔出事都唔會收手──SSD即將解印(2011/11/12)

  1. 脫兄,樓價因供應增加而受壓,但若計及銀紙購買力貶值一年若5%,你覺得那個力量較大?
    因此大跌的機會又會否隨著時間越來越細?
    [版主回覆11/20/2011 18:58:18]呢個市況唔適合買樓,係都要買都只限自住,買黎收租搏升值,結果可能自尋煩惱。
    [Fung回覆11/12/2011 22:58:18]正如任志剛所說,短盤是危險的,似乎最危險的是高位橫行,美國爲解債務之困長期慢慢加印銀紙的誘因甚大,有可能銀紙供應速度抵消了一定程度樓宇供應,加上內地十一億人的需求和香港人沒有大借特借,故該沒有人踩人出貨的情況那大跌機會不大。若只有小調整的話輸租和平息也夠了,故沒樓自住是否早買早着比較主動呢?
    [版主回覆11/12/2011 22:13:58]即使有通脹,最終影響價格的是供求,樓價之所以跌咁少,係因為未來兩年落成量較細,不過之後又價回升

  2. 我比較相信, 呢次下遲周期會比較慢。
    之前有好多人借了平錢 (新買或轉按), 宜家無了, 一動不如一靜。就算SSD 開始解凍, 都唔會令供應大量增加
    [版主回覆11/12/2011 22:15:43]SSD的作用是令到持貨期增長,單位轉手次數降低,影響的是成交量,樓價升跌是副作用

  3. 點解釋都係供求關係, 其實呢個星期一定有先行沽貨業主, 但就希望下星期先簽臨約, 所以今星期可以會比較多平5%盤成交, 但如果市場未能吸立全部沽盤, 後市會跌得更多, 因為市場已沒有DEMAND了…
    [版主回覆11/13/2011 09:36:39]市場永遠都有需求,亦永遠都有供應,問題係買家幾多錢先肯買,賣家幾多錢先賣。現時成交咁低迷,顯示買賣雙都不大接受現在的價格,筆者之所以擔心後市,就是你二手業主被綁唔賣,一手發展商就排住隊黎賣。

  4. 雖然依家樓市成交大跌,但我真係睇唔到有什麼原因導致一手、二手樓價大跌;同埋,由於已達1年期限,SSD 稅率由15% 降至5%,會令到供應大增、價格下跌。這個論點實在有一點保留。
    利息層面
     由於於SSD宣佈實施時,在那時候,業主按揭息率大多為 H+0.65% ~ H+0.7%,利息支出低,一般來說,厘班業主持貨力強,唔會大幅劈價,除非坐左好多貨、或者過度借貸;
     第二,過去1年租金升幅可觀,現時租金回報十分吸引,相對 0.8 – 0.9% 按揭息率及零息存款利率,厘班業主實無必要賣樓;假若賣樓後,係現今超波動的投資市場及零存款利息的環境下,如何安置資金都係一個十分頭痛的問題。收租可能係一條唔錯嘅出路;
     第三,今天新造按揭息率為2.5 – 2.6%,厘班業主當佢地考慮賣樓時,佢地便要放棄H+0.65% ~ H+0.7%按揭計畫,再買另一層樓就係2.5 – 2.6%的按揭息率,如果您係厘班業主,考慮賣樓個時都會想多一想賣唔賣好呢,係唔係??
    借貸情況
     香港目前按揭 loan / Value ratio 為53% – 54%,要跌超過4成多,先開始有負資產壓力;
     根據在今年3月份的最新銀行按揭數據,原來港人現時買樓,新做按揭只佔樓價的55.8%。如果計及那些港人買樓一次過付清樓款,以及內地人「現兜兜」來港買樓的交易,則平均新做按揭成數將會進一步被扯低。即是,依家D人拎到一大舊錢出嚟、好有錢,宏觀去睇,業主冇好似 97 – 2003 劈價出貨嘅壓力;
     截至2010年12月,香港銀行體系總存款(港元 + 外幣)為HK$8萬億,總貸款為4萬3 – 5千億,淨存款為3萬幾億,係2010年GDP的2倍(2010年GDP為HK$18000億);1997年,香港銀行體系總貸款/總存款比率為160%;當日資不抵債,今日實力非凡。(註: HKMA 成日講HK$ 貸存比率由70%升到 82%,借貸增長好似好厲害,係有D 誤導,因為HK$ 存款利息為零,好多人將HK$ 轉為AUD、CAD、RMB、Singapore $等)
    買家負担比率情況
    依加D人、甚至政府成日用家庭入息中位數去睇樓市,話D樓太貴,負擔唔起,根本就有問題,用埋D得個睇、冇$$買樓嘅塘邊鵝的收入去計算負擔比率,起錯。今日貧富懸殊,窮人越來越多,經濟個大餅越來越大,即係D錢去咗D 上層、中產手裹。但係邊個先去買樓??
    林奮強及林一鳴分別做咗2个超水準嘅分析去解釋買家負担比率
    林一鳴
    http://blog.yahoo.com/drlam/articles/56707/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%88%86%E6%9E%90
    林奮強
    http://www.hkgolden50.org/report/HKEJ.pdf
    今日講住禁多先,遲D講埋下集…
    [版主回覆11/14/2011 23:58:30]咁快d講埋下集

  5. 整唔到 spacing ,好難睇
    [*Sunny*回覆11/15/2011 12:19:55]都睇到既

  6. 下集就冇上集 ”o甘” 多數據,有D係人地D 口水尾,同埋自己D吹水睇法。
    需求方面,上面林奮強黃金50條 link,有佢嘅論點,我覺得寫得好好,有興趣 click 入去睇睇。
    供應方面,我真係冇脫兄禁多分析資料。近幾年,保育意識抬頭,效野公園(占地 > 香港面積 30 – 40%) 不能動、海不能填、有DD特色嘅舊樓不能拆、唔起得屏風樓、新界鄉霸丁權問題、舊樓難收等等,我會覺得政府透過上述方法、岩洞、填海諮詢增大供應,口號大個實際。同埋,香港地產商每個都飽歷風傷,千錘百鍊,佢地個個好疊水,近乎零負債,長實钜少話佢地公司係零負債,新地都係差唔多,信置、恒隆去年高位配完股,儲備充足、唔會好似大陸地產商要劈價出貨、還債。
    過去1年,政府出SSD,以為可以迫業主長摣、租多D樓出去,壓低租金云云。加埋HKMA 收緊按揭、停加新造按息 (注意係新造按息,唔係原有舊按揭利息,有好大分別), 使到 D 人冇信心買樓 (唔係冇$$ 買),個個湧曬去租樓。理論上,如果樓宇供應充足,租盤需求上升租金唔會大幅上升。實際上,因為香港樓宇供應真係十分不足,市民唔買就要租,租金尤其係6月政府收緊樓按後,升得好急。好似沙田第一城尺租由$17升到$21-$22、太古城$27 升到$32-$33等等,亦都反映依加D人真係有$$涯貴租
    正如上集所述,香港係低負債地方,加埋大陸條水,即係D人有錢,樓價跌、租金升、零存款息率,最終D 錢都會因為租金回報吸引流入樓市,支持樓市唔會大跌。不過要升就需等一D因素引發需求,譬如,QE3大量資金流入香港、阿爺放水等D內企還$$俾香港銀行等等
    好多人講歐債會令到港樓大跌云云,其實佢地都係俾股市嚇親,唔好忘記香港冇借大咗,不過歐債對香港一定有D影響,應該唔會係好似97金融風暴致命性的影響,君不見香港自由行成日都1袋2袋,2008年海嘯,過半年轉頭就彈番上去,香港人有阿爺射住唔使禁驚青 wor ,哈哈
    Last but not least,就係想講利息,要調控樓市,好多人話加息咪得囉,講對一半。要加息,唔該係要加新造按揭,同埋舊按揭利息,即係加 HIBOR 、PRIME rates。今日只加新造按揭,對舊業主根本冇影響、冇出貨壓力,舊業主日咪可以再坐一會,所以地产代理今日食西北風。另一方面,香港本身係好有$$ (本地人好似note 唔到),要引導資金從樓市撤出嚟,好簡單,加存款利息,試嚇3個月定期有3 – 4 厘息,揾阿水去買樓收租。不過,係偉大聯繫匯率制度下,香港冇咗自己匯率、利率政策 (唔似星架波,可以自己加息、貨幣升值),HIBOR、PRIME及存款息率唔可以話加就加,要跟美國走,FEDERAL RESERVE 講明2013年中前唔會加息,香港要通過金融手段調控樓市,談何容易??
    綜合上述因素,不如您地各位話我知香港樓有咩大跌嘅理由,我真係好想知呀,唔好淨係話好貴就要跌,好唔好??
    [Xer Store回覆11/15/2011 22:56:04]升又唔多, 跌又唔多, 做唔到投資決定WO
    [版主回覆11/15/2011 20:57:42]筆者都認為樓價不會大跌:http://hk.biz.yahoo.com/111114/366/4cgzc.html  只不過亦好難再升得幾多

deffany 發表迴響 取消回覆