下星期六11月19日就是額外印花稅(SSD)一周年，之後開始會有樓盤的稅率由10%下降到5%，且陸續有來，正如筆者早前在本欄所述，有可能會出現「蓄水決堤」的後果。
坊間很多論調認為二手成交大降，是由於一手盤搶走了二手市場的購買力，不過他們就解釋不到，何以沒有新盤推售時，二手成交又是那麼低迷？查實打從SSD實施之後，二手市場的盤源一步一步地凍結，開初的時候在貨疏價俏之下，樓市都曾乾升了半年，雖然成交量下降，但中原指數卻由去年11月88.58點升到最高100.72，都有13.7%升幅。
如果要交15%或10%的SSD，這個升幅當然不足以引起解凍，不過當樓盤持有超過一年，稅率降到5%時，就足以令到睇淡後市的業主寧願交多5%稅也先行走貨。其實近月已有個別業主寧願硬食10%SSD都沽售離場，到下周後稅率下降到5%，「跳車盤」將會更多。供應緊縮而樓價不變，其實意味需求也同樣地少。未來供應漸增之下，樓價就會受壓。
任何政策均可能因時因地而出現不同的效果，想當日初推出SSD時，甚至有地產代理組織遊行要求政府取消政策，不過後來因為樓價沒有下跌甚至調頭回升而作罷。其實SSD的最主要目的是打擊短線炒賣活動，樓價因而升跌只是負作用。
現在又開始有地產代理強烈要求取消SSD，顯示他們知道生意不是由樓價決定，而是由成交量決定，又不可以說是悔之已晚，只是對於政府來說，照顧業內生計並不在其考慮之列。從這個角度，SSD到一年而令到樓價因放盤大增而下跌，對於代理來說亦不是一面倒的壞消息，但對於仍然受綁的業主來說就是另有看法。
政府會否因為業內人仕以至小部份業主的不滿而收回成命呢？其實SSD有效打擊短線炒賣活動，卻又沒有引致樓價大跌，即是既達到政策效果，卻沒有明顯的受害者，那就很難改變現狀。正如勾地政策之所以行之當年才在去年變相取消，是因為惡果浮現以及出現明顯的受害者。
筆者相信要改變SSD，除非出現不可收拾的局面，或者有大量明顯的受害者，否則都係唔駛望。
脫兄，樓價因供應增加而受壓，但若計及銀紙購買力貶值一年若5%，你覺得那個力量較大？
因此大跌的機會又會否隨著時間越來越細？
[版主回覆11/20/2011 18:58:18]呢個市況唔適合買樓，係都要買都只限自住，買黎收租搏升值，結果可能自尋煩惱。
[Fung回覆11/12/2011 22:58:18]正如任志剛所說，短盤是危險的，似乎最危險的是高位橫行，美國爲解債務之困長期慢慢加印銀紙的誘因甚大，有可能銀紙供應速度抵消了一定程度樓宇供應，加上內地十一億人的需求和香港人沒有大借特借，故該沒有人踩人出貨的情況那大跌機會不大。若只有小調整的話輸租和平息也夠了，故沒樓自住是否早買早着比較主動呢？
[版主回覆11/12/2011 22:13:58]即使有通脹，最終影響價格的是供求，樓價之所以跌咁少，係因為未來兩年落成量較細，不過之後又價回升
我比較相信, 呢次下遲周期會比較慢。
之前有好多人借了平錢 (新買或轉按), 宜家無了, 一動不如一靜。就算SSD 開始解凍, 都唔會令供應大量增加
[版主回覆11/12/2011 22:15:43]SSD的作用是令到持貨期增長，單位轉手次數降低，影響的是成交量，樓價升跌是副作用
點解釋都係供求關係, 其實呢個星期一定有先行沽貨業主, 但就希望下星期先簽臨約, 所以今星期可以會比較多平5%盤成交, 但如果市場未能吸立全部沽盤, 後市會跌得更多, 因為市場已沒有DEMAND了…
[版主回覆11/13/2011 09:36:39]市場永遠都有需求，亦永遠都有供應，問題係買家幾多錢先肯買，賣家幾多錢先賣。現時成交咁低迷，顯示買賣雙都不大接受現在的價格，筆者之所以擔心後市，就是你二手業主被綁唔賣，一手發展商就排住隊黎賣。
雖然依家樓市成交大跌，但我真係睇唔到有什麼原因導致一手、二手樓價大跌；同埋，由於已達1年期限，SSD 稅率由15% 降至5%，會令到供應大增、價格下跌。這個論點實在有一點保留。
利息層面
由於於SSD宣佈實施時，在那時候，業主按揭息率大多為 H+0.65% ~ H+0.7%，利息支出低，一般來說，厘班業主持貨力強，唔會大幅劈價，除非坐左好多貨、或者過度借貸；
第二，過去1年租金升幅可觀，現時租金回報十分吸引，相對 0.8 – 0.9% 按揭息率及零息存款利率，厘班業主實無必要賣樓；假若賣樓後，係現今超波動的投資市場及零存款利息的環境下，如何安置資金都係一個十分頭痛的問題。收租可能係一條唔錯嘅出路；
第三，今天新造按揭息率為2.5 – 2.6%，厘班業主當佢地考慮賣樓時，佢地便要放棄H+0.65% ~ H+0.7%按揭計畫，再買另一層樓就係2.5 – 2.6%的按揭息率，如果您係厘班業主，考慮賣樓個時都會想多一想賣唔賣好呢，係唔係??
借貸情況
香港目前按揭 loan / Value ratio 為53% – 54%，要跌超過4成多，先開始有負資產壓力；
根據在今年3月份的最新銀行按揭數據，原來港人現時買樓，新做按揭只佔樓價的55.8％。如果計及那些港人買樓一次過付清樓款，以及內地人「現兜兜」來港買樓的交易，則平均新做按揭成數將會進一步被扯低。即是，依家D人拎到一大舊錢出嚟、好有錢，宏觀去睇，業主冇好似 97 – 2003 劈價出貨嘅壓力；
截至2010年12月，香港銀行體系總存款(港元 + 外幣)為HK$8萬億，總貸款為4萬3 – 5千億，淨存款為3萬幾億，係2010年GDP的2倍(2010年GDP為HK$18000億)；1997年，香港銀行體系總貸款/總存款比率為160%；當日資不抵債，今日實力非凡。(註: HKMA 成日講HK$ 貸存比率由70%升到 82%，借貸增長好似好厲害，係有D 誤導，因為HK$ 存款利息為零，好多人將HK$ 轉為AUD、CAD、RMB、Singapore $等)
買家負担比率情況
依加D人、甚至政府成日用家庭入息中位數去睇樓市，話D樓太貴，負擔唔起，根本就有問題，用埋D得個睇、冇$$買樓嘅塘邊鵝的收入去計算負擔比率，起錯。今日貧富懸殊，窮人越來越多，經濟個大餅越來越大，即係D錢去咗D 上層、中產手裹。但係邊個先去買樓??
林奮強及林一鳴分別做咗2个超水準嘅分析去解釋買家負担比率
林一鳴
http://blog.yahoo.com/drlam/articles/56707/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%88%86%E6%9E%90
林奮強
http://www.hkgolden50.org/report/HKEJ.pdf
今日講住禁多先，遲D講埋下集…
[版主回覆11/14/2011 23:58:30]咁快ｄ講埋下集
整唔到 spacing ，好難睇
[*Sunny*回覆11/15/2011 12:19:55]都睇到既
下集就冇上集 ”o甘” 多數據，有D係人地D 口水尾，同埋自己D吹水睇法。
需求方面，上面林奮強黃金50條 link，有佢嘅論點，我覺得寫得好好，有興趣 click 入去睇睇。
供應方面，我真係冇脫兄禁多分析資料。近幾年，保育意識抬頭，效野公園(占地 > 香港面積 30 – 40%) 不能動、海不能填、有DD特色嘅舊樓不能拆、唔起得屏風樓、新界鄉霸丁權問題、舊樓難收等等，我會覺得政府透過上述方法、岩洞、填海諮詢增大供應，口號大個實際。同埋，香港地產商每個都飽歷風傷，千錘百鍊，佢地個個好疊水，近乎零負債，長實钜少話佢地公司係零負債，新地都係差唔多，信置、恒隆去年高位配完股，儲備充足、唔會好似大陸地產商要劈價出貨、還債。
過去1年，政府出SSD，以為可以迫業主長摣、租多D樓出去，壓低租金云云。加埋HKMA 收緊按揭、停加新造按息 (注意係新造按息，唔係原有舊按揭利息，有好大分別)， 使到 D 人冇信心買樓 (唔係冇$$ 買)，個個湧曬去租樓。理論上，如果樓宇供應充足，租盤需求上升租金唔會大幅上升。實際上，因為香港樓宇供應真係十分不足，市民唔買就要租，租金尤其係6月政府收緊樓按後，升得好急。好似沙田第一城尺租由$17升到$21-$22、太古城$27 升到$32-$33等等，亦都反映依加D人真係有$$涯貴租
正如上集所述，香港係低負債地方，加埋大陸條水，即係D人有錢，樓價跌、租金升、零存款息率，最終D 錢都會因為租金回報吸引流入樓市，支持樓市唔會大跌。不過要升就需等一D因素引發需求，譬如，QE3大量資金流入香港、阿爺放水等D內企還$$俾香港銀行等等
好多人講歐債會令到港樓大跌云云，其實佢地都係俾股市嚇親，唔好忘記香港冇借大咗，不過歐債對香港一定有D影響，應該唔會係好似97金融風暴致命性的影響，君不見香港自由行成日都1袋2袋，2008年海嘯，過半年轉頭就彈番上去，香港人有阿爺射住唔使禁驚青 wor ，哈哈
Last but not least，就係想講利息，要調控樓市，好多人話加息咪得囉，講對一半。要加息，唔該係要加新造按揭，同埋舊按揭利息，即係加 HIBOR 、PRIME rates。今日只加新造按揭，對舊業主根本冇影響、冇出貨壓力，舊業主日咪可以再坐一會，所以地产代理今日食西北風。另一方面，香港本身係好有$$ (本地人好似note 唔到)，要引導資金從樓市撤出嚟，好簡單，加存款利息，試嚇3個月定期有3 – 4 厘息，揾阿水去買樓收租。不過，係偉大聯繫匯率制度下，香港冇咗自己匯率、利率政策 (唔似星架波，可以自己加息、貨幣升值)，HIBOR、PRIME及存款息率唔可以話加就加，要跟美國走，FEDERAL RESERVE 講明2013年中前唔會加息，香港要通過金融手段調控樓市，談何容易??
綜合上述因素，不如您地各位話我知香港樓有咩大跌嘅理由，我真係好想知呀，唔好淨係話好貴就要跌，好唔好??
[Xer Store回覆11/15/2011 22:56:04]升又唔多, 跌又唔多, 做唔到投資決定WO
[版主回覆11/15/2011 20:57:42]筆者都認為樓價不會大跌：http://hk.biz.yahoo.com/111114/366/4cgzc.html 只不過亦好難再升得幾多
"不" 停加新造按息…. 漏左个字