區域透視(5):香港島.筲箕灣│脫苦海

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香港島新盤供應長期偏少,因為經多年發展,新土地幾已羅掘淨盡,再加上保護海港法例,港島北岸已不可填海,所以新供應多以重建或更改用途為主。筲箕灣除了在筲箕灣道的幾個單幢新盤外,還有工廠街教堂街的舊樓重建項目筲箕灣道393號新鴻基「形薈」,以及柴灣道33號前公務員合作社藹寧園重建項目南豐「香島」。

筲箕灣西自康愉街天橋,東至阿公岩鯉魚門公園,從西到東由筲箕灣道(電車路)貫穿,當中有西灣河及筲箕灣兩個港鐵站,兩個上蓋物業分別是「欣景花園」及「峻峰花園」,樓齡都有廿年左右,外觀上已有點陳舊的感覺,不過始終是港鐵站上蓋,呎價也要每呎萬二至萬四元。

筲箕灣雖然是舊發展區,但各種住宅卻因發展先後不同而分佈明顯。沿電車路兩旁是舊樓群,很多都有幾十年樓齡,例如「筲箕灣中心」建於1982年,較新的自設商場的「筲箕灣廣場」建於1992年。而其他舊樓則陸逐重建,包括新地的「譽都」丶「譽東」及英皇的「港島.東18」,亦有市建局與房協合作項目「樂融軒」。位於西灣河道街的「君悅軒」,則是酒店式大堂設計的半新盤。

電車路尾段的筲箕灣東大街則是區內最繁盛的地方,兩旁佈滿食肆店鋪,雖然只是房協重建中的「明華大廈」山腳的一條小街,反而比電車路更興旺,再加上更接近筲箕灣站及巴士總站,筆者認為是區內較理想的居住地點。因此即使樓齡達三十年的「東威大廈」或廿年「筲箕灣中心」也要接近每呎萬二元,所以不如再加多點錢,選擇樓齡較新的「麗東海景豪園」,部份單位更享有避風塘海景,不過無論設計或用料,與目前主流的豪宅格式有一段距離,樓價自然也與新盤開價有一定折讓。

區內龍頭物業,均集中在西灣河碼頭附近,擁有單邊海景的中型屋苑,包括被視為太古城延伸的「鯉景灣」,以及呎價二萬多的「嘉亨灣」及「逸濤灣」,皆因無論樓齡丶規模丶設備丶品牌,均是區內首選。

這裡順道介紹筆者提出的一個分析樓價的概念,就是「俄羅斯公仔結構」,指某一地段內齊備由細到大由貴到平的一系列物業,則區內自成一個完整的換樓階梯。就以筲箕灣為例,舊樓及居屋屬上車盤,然後換上鐵路站盤,再進一步換到海濱中型屋苑,樓價表現比缺乏此種結構的地段為佳。

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除私人住宅外,筲箕灣亦是較多公營房屋的地段,而且位置往往比私樓更理想,以前半山木屋區拆卸後為安置居民,興建了一系列「東字派」的公屋及居屋,而愛秩序灣填海後適逢「董氏房產大躍進」,基於「窮人也有權享用海景」的烏托邦理念,大幅海景黃金地段又撥作興建公屋及居屋,而且為了單位數目達標,更以高空發展阻隔舊區海景,結果出現低價舊樓丶天價海景居屋的怪現象。

在本區選擇物業,筆者認為要麽就買最貴的海濱中型屋苑,要麽就買二手居屋,大部份的舊樓除了博重建收購外,投資價值並不理想,居住環境亦不見得好,至於新盤,筆者認為呎價有點偏高了!

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