問：
我們一家四口住在鯉景灣，看到近期市況蠢蠢欲動，想高價賣出自住樓等待市價下跌，因為聽說美國會加息，樓價下跌了就可以買平宜地換樓。請問換樓的預算怎樣計算，要跌多少才算是化算？
答：
香港買房實在是很容易，賺錢看來也很容易，付出房價40%首付就可以買到樓，有些一手樓甚至提供發展商按揭，只要合乎資格，首付可以低至房價20%。於是房價升少少已經可以帶來巨利。例如買入一間300萬的房，付40%首付只需動用120萬，當房價升3成，房價就變成390萬，假如此時賣房，未計買賣成本，原業主就可以收回120+ 90萬即210萬！試想想，對很多人來說，儲很多年錢甚至要節衣縮食才儲到90萬，突然間什麼都不用做，簽個字就可以賺到儲多年都儲不到的錢，試問誰人不心動。
很多人容易有錯覺以為買賣房地產和買賣股票一樣容易，高賣低買就最理想，似乎忽略了買賣房地產過程中極高的交易成本。以下列表可作比較。
前香港金融管理局局長任志剛曾說，有一間房是平盤，沒有房就是短盤，短盤的後果是上升市是的損失隨價格上升而增加。過去十年來不少人賣出自住房等跌，或者一直守候房價大幅下跌的一刻，到頭來發現房價還越升越有，同時也交了幾十萬甚至超過一百萬租金。
假如堅持賣自住房等房價下跌趁低吸納，跌幾多才值得買？筆者以朋友張某的例子和大家分享一下再給答案。
張某三年前買入一個九龍市區的房子，實用面積三百多呎，買入價468萬港元，三年後的今日張某認為房價已經很高，有下跌甚至暴跌的機會，再適逢已持有物業三年，賣房時無需交額外印花稅，於是就以650萬港元賣出物業。張某其後想換樓，到底可以換什麼的樓？不妨幫他計一計數：
買入成本：
首付30%（張某買房的時候最高可按70%）：468萬x 30% = 140萬
佣金：468萬x 1% = 4.68萬
律師費用：6千
印花稅：468萬x 3% = 14萬4百
（注：香港居民沒有持有其他物業，買442萬8570元至600萬的房需要付房價3%的印花稅）
搬遷裝修費：約30萬元
買房總開支：189萬3200元
賣出成本：
佣金：6.5萬（650萬x1% = 6.5萬元）
律師費用：6千
搬遷費用：約2萬元
賣房總開支：9萬1500元
買賣總開支：198萬4700元
扣除開支後，一買一賣後可收回現金約182萬元，加上三年前買房所付的首期140萬元，張某賣房後有現金182+140萬=322萬元，以現時買房最低要付四成首付計算，以322萬元作為首付的話，最高可負擔700萬元的房價（因為700萬以上的房價需要房價五成首付）， 問題是，剛賣出的房也值650萬元，700萬換得來的房條件不會現時好吧！
如果房價跌兩成，現市值700萬的房子就值560萬，到時張某換一間700萬的房子就像點樣了。可是房價天天仍然向上漲，張某沒有自住房就要交租，跌市的日子越遲到來，張某的首付基金就會不斷地被租金蠶食，加上年紀漸大，日後利息上昇機會多於下跌，能否如願換房都難料。
以上例子就說明，打算賣自住房等房價跌的朋友，如果認為房價不會調整三成以上，實在不宜賣自住樓。
即使在股票市場，交易成本遠比房市低，但是頻頻交易，除了交易費用大增外，越多買賣涉及的決策越多，出錯的機會更多！