地產投資(2):應否趁房價高賣自住房|梁隼

問:

我們一家四口住在鯉景灣,看到近期市況蠢蠢欲動,想高價賣出自住樓等待市價下跌,因為聽說美國會加息,樓價下跌了就可以買平宜地換樓。請問換樓的預算怎樣計算,要跌多少才算是化算?

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答:

香港買房實在是很容易,賺錢看來也很容易,付出房價40%首付就可以買到樓,有些一手樓甚至提供發展商按揭,只要合乎資格,首付可以低至房價20%。於是房價升少少已經可以帶來巨利。例如買入一間300萬的房,付40%首付只需動用120萬,當房價升3成,房價就變成390萬,假如此時賣房,未計買賣成本,原業主就可以收回120+ 90萬即210萬!試想想,對很多人來說,儲很多年錢甚至要節衣縮食才儲到90萬,突然間什麼都不用做,簽個字就可以賺到儲多年都儲不到的錢,試問誰人不心動。

很多人容易有錯覺以為買賣房地產和買賣股票一樣容易,高賣低買就最理想,似乎忽略了買賣房地產過程中極高的交易成本。以下列表可作比較。

前香港金融管理局局長任志剛曾說,有一間房是平盤,沒有房就是短盤,短盤的後果是上升市是的損失隨價格上升而增加。過去十年來不少人賣出自住房等跌,或者一直守候房價大幅下跌的一刻,到頭來發現房價還越升越有,同時也交了幾十萬甚至超過一百萬租金。

假如堅持賣自住房等房價下跌趁低吸納,跌幾多才值得買?筆者以朋友張某的例子和大家分享一下再給答案。

張某三年前買入一個九龍市區的房子,實用面積三百多呎,買入價468萬港元,三年後的今日張某認為房價已經很高,有下跌甚至暴跌的機會,再適逢已持有物業三年,賣房時無需交額外印花稅,於是就以650萬港元賣出物業。張某其後想換樓,到底可以換什麼的樓?不妨幫他計一計數:

買入成本:

首付30%(張某買房的時候最高可按70%):468萬x 30% = 140萬

佣金:468萬x 1% = 4.68萬

律師費用:6千

印花稅:468萬x 3% = 14萬4百

(注:香港居民沒有持有其他物業,買442萬8570元至600萬的房需要付房價3%的印花稅)

搬遷裝修費:約30萬元

買房總開支:189萬3200元

賣出成本:

佣金:6.5萬(650萬x1% = 6.5萬元)

律師費用:6千

搬遷費用:約2萬元

賣房總開支:9萬1500元

買賣總開支:198萬4700元

扣除開支後,一買一賣後可收回現金約182萬元,加上三年前買房所付的首期140萬元,張某賣房後有現金182+140萬=322萬元,以現時買房最低要付四成首付計算,以322萬元作為首付的話,最高可負擔700萬元的房價(因為700萬以上的房價需要房價五成首付), 問題是,剛賣出的房也值650萬元,700萬換得來的房條件不會現時好吧!

如果房價跌兩成,現市值700萬的房子就值560萬,到時張某換一間700萬的房子就像點樣了。可是房價天天仍然向上漲,張某沒有自住房就要交租,跌市的日子越遲到來,張某的首付基金就會不斷地被租金蠶食,加上年紀漸大,日後利息上昇機會多於下跌,能否如願換房都難料。

以上例子就說明,打算賣自住房等房價跌的朋友,如果認為房價不會調整三成以上,實在不宜賣自住樓。

即使在股票市場,交易成本遠比房市低,但是頻頻交易,除了交易費用大增外,越多買賣涉及的決策越多,出錯的機會更多!

 

來源:https://zhuanlan.zhihu.com/p/31582348

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