問：
東九龍新蒲崗譽港灣附近未來較多商住用地，背靠公屋， 有沙中線以及輕軌計劃。如果有心住廿年， 可以看好成為第二個西九龍奧運站奧海城嗎？
答：
樓市遠遠沒有股市那麼瞬息萬變，可是個別屋苑的長遠走勢，是歸因於基本的條件及其變化，主要分為居住價值和投資價值。樓價提升的背後，每每有價值上的提升，大致上可分為：居住價值、投資價值。購買長遠有價值提升的物業，才是致勝之道。
舉個例子來說明：儘管香港的樓價普遍和九七年的高位相比上升了很多，香港仍然有個別地區的樓價仍然未能超越九七年的樓價。例如位於新界西的深井。香港的網上討論區每隔一陣子就有網民想為深井平反，舉出多項有利的因素。所謂優點缺點，是相對的，而如果每種條件都差一點點，累積起來就差別很大。所以深井的問題在於，無論居住價值，或者投資價值，都沒有突出之處。
另一方面是基本的條件有沒有持續的改善，又用深井為例，十多廿年來，除了多了一些商場和學校，社區的交通基建只有很少的改變，並不足以支持樓價跑贏大市。
譽港灣和奧海城在地緣上是很相似的：兩者都是夾雜於新發展區與舊區之間；兩者都鄰近商業發展區；兩者都有鐵路配套（鄰近譽港灣的東西走廊啟德站預計於2019年通車）。所以譽港灣是有條件成為第二個奧海城，至於能否超越奧海城的位置，就得從居住價值和投資價值的角度去深入分析。
居住價值
由於舊區已具備成熟的社區配套，例如各式各樣的小店，文娛康樂設施和對外交通等，加上新發展區的社區配套會比舊區更加靈活和更具規劃，無論居住在鄰近啟德發展區的譽港灣還是已成熟發展的西九龍奧運站一帶都擁有優良的居住價值。分別在於啟德發展區仍有工程進行中，沙中線（東西走廊）仍未通車，要等所有配套完成後才能實現預期的居住價值。
投資價值
奧海城位於東涌線奧運站上蓋，本身已有兩間銀行各自佔用整幢寫字樓作為辦公室。由奧運站乘搭東涌線往南行，下一站便是九龍站，再下一站便到香港站。位於九龍站旁的環球貿易廣場，有多間跨國投資銀行的辦公室，隔鄰是興建中的廣深港高速鐵路的西九龍總站，是未來與國內各大城市的鐵路交接點。未來西九龍高鐵站上蓋會興建多幢商業大廈，提供多達600萬呎寫字樓面積。香港站位於中環，是香港的傳統金融區，多間銀行的總辦公室都在中環。奧海城地緣上是優先分享香港站及九龍站的人流、資訊流和資金流的地方。
啟德未來發展完成後也具備奧運站的條件：有鐵路、有商業用地、鄰近商業區。當沙中線於2019年通車後，啟德站將成為連接新界東馬鞍山到新界西屯門的東西走廊的共中一站，由啟德站西行五個站後就到達柯士甸站，該站毗鄰就是廣深港高速鐵路的西九龍總站。啟德發展區也有多個地段列為商業用途，除寫字樓外也有商場、酒店等設施，預計也會吸引高增值行業進駐，毗鄰啟德發展區的東九龍商業區如九龍灣、觀塘等，也有多間銀行、保險公司的後勤業務辦公室，商業價值也相當高。
香港自開埠以來，經濟發展都是由中環作為中心點一環環向外擴張，所以譽港灣長遠而言一定會成為另一個奧海城，不過受到地緣、產業及基建的局限，東九龍的商業價值就不能超越西九龍。