區域透視(11):九龍.紅磡/黃埔│脫苦海

 

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近年紅磡區漸漸受市場重視,賣地每以高價成交,二手住宅受惠高地價。以前有所謂紅磡三約,是指紅磡約丶鶴園角約及土瓜灣約三個地方,不過時過境遷,這個分野已不合時宜,鶴園角已變為工廠區及海逸豪園,土瓜灣現已自成一角。

筆者認為現時紅磡可包括庇利街以南,東鐵以東的扇形地帶,而且新舊分明。紅磡道以西,紅磡南道以北是紅磡傳統的舊區,除黃埔新邨及紅磡灣中心外,以唐樓及單幢樓為主,有部份舊樓已陸續被重建,例如蕪湖居丶禦悅等。位於機利士南路同埋蕪湖街的舊樓,礙於地盤細小,都未能有大規模收購,形成重建都只能作單幢式發展,所建成的單位均以精品戶為主,面積只是三百馀呎左右。

有供必有求,本區的發展潛力令到未來對精品豪宅出現大量需求。從地圖上看到紅磡位於尖東及海隧入口旁邊,本來前往尖東及港島上班已經很方便,日後港鐵觀塘線延線將於黃埔花園船型商場設站,以及在何文田站與沙中線相連。雖然何文田線並不在本區之內,但位置就在蕪湖街對面,令到舊區以及黃埔花園的交通進一步提升,吸引更多區外人入住。

紅磡道以東有幾個大規模既屋苑,包括黃埔花園丶海逸豪園,同一屋苑內有各樣大小的單位齊全,符合俄羅斯公仔既換樓架構。而紅磡南道以南是紅磡灣填海區上新建的屋苑,包括半島豪庭丶海濱南岸等,樓齡在十年之內,自設會所,有充足既康樂設施供玩樂。而南面的新型屋苑,由於接近理工大學,吸引來港就讀的國內尖子就近居住,令到每年暑假紅磡區都出現租盤荒,就因為一班無宿位但係又想近上學的學生帶來大量租樓的需求。

紅磡區亦有潛力成為尖東商業區的延伸,紅磡灣填海區除了提供大量住宅用地之外,最外圍之處亦提供大量商業用地,最近長實就成功勾出一塊商業用地,日後當商業地發展成熟之後,紅磡不難像現時的灣仔,出現商住爭地的情況,到時樓價將會跟隨上升。而當商業活動成熟之後,只會帶來更多想就近返工的人於同區居住或置業,到時無論租或者買既需求都會上升。

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