區域透視(15):新界東.馬鞍山/烏溪沙│脫苦海

 

馬鞍山是新界東新樓較多的地方,打自馬鐵通車,以及馬鞍山繞道落成,交通日益改善,樓價跟隨上升,貴價屋苑雅典居丶銀湖.天峰丶聽濤雅苑等,呎價超過六千,直迫市區。作為沙田新市鎮的延伸,馬鞍山規劃完善,社區設施充足,居住密度較低,是居住條件上佳地段。

從大水坑以北的錦泰苑起,往東北直到烏溪沙,均是沙田區範圍;再往東的凱琴居丶凱弦居已是大埔區西貢北地界,不過筆者認為亦不妨視之為烏溪沙的分支。由於幅員較大,為方便分析,可以再作細分為:吐露東濱,即馬鞍山運動場以南;馬鞍山市中心,即恆康街與鞍超街之間;烏溪沙,即鞍超街以東。

雖然馬鐵有多個車站,如同電車站或輕鐵站都對於樓價影響不大,皆因人有我有,自然就不成優勢,反而商業活動及社區設施更形重要。吐露東濱樓齡低,屋苑規模大,又有山景海景,海邊還有個新建的海濱公園。不過一講到購物就「企左響度」:南富安錦泰北恆安三個商場仔,就要照顧九個屋苑的日常所需,夜晚要吃宵夜一係出沙田,一系去馬鞍山市中心,難免令人覺得半天吊。

烏溪沙的建築密度較市中心低,當中龍頭盤雅典居基於歷史因素,居住了沙田區較富裕的社群,如翠擁華庭及銀湖.天峰,也是以中產為定位,所以是三個地段中樓價最貴的,就算現正興建的恆基新世界落禾沙項目,相信亦是以豪宅包裝。與吐露東濱相同的缺點,就是社區設施及生活所需無法自足,仍然要依賴市中心,不過相對來說單位面積大,社群收入較高,形成樓價也較高。

馬鞍山市中心即以馬鞍山站為中心的幾個屋苑,特點是密度較高,單位面積一般較細,不過由於集交通及購物方便,再加上幾個相連的商場,形成馬鞍山的商業重心。社區設施如市鎮公園丶運動場丶圖書館丶健康中心等,甚至警署丶消防局丶救護站都設於此。部份屋苑的向海單位,更兼有靚景及方便兩大優點,最典型的例子是新港城第五期海濤居,還有個優點是單位面積較大。而由於本地段集合居屋丶夾屋丶上車盤丶中產盤等,已經具有一個完整的俄羅斯公仔換樓結構,所以樓價長升長有,並非無因。

與將軍澳比較,馬鞍山無疑在先天條件上較佳,可惜不像將軍澳般在港島東及九龍東兩個人口輸出區隔離的地利,而且不填海的話,土地幾已用罄,局限了進一步的發展,似乎是一個適合居住多於投資的地方。

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