區域透視(10):新界東.將軍澳/將軍澳南│脫苦海

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今次講述的是將軍澳南部新發展地帶。寶康路以西丶寶順路以南屬將軍澳;寶邑路以南屬將軍澳南。坊間把將軍澳視為一體,筆者則提出以港鐵站範圍分區,可以分為將軍澳(含調景嶺站)丶百勝角(含康城)丶坑口及寶林四個地段,每塊均被大路及空地分隔,選住宅幾等如選車站。

將軍澳有兩大懸念,首先是究竟屬於市區還是新界?根據中原網站的定義,將軍澳是九龍;但美聯則把將軍澳連同西貢歸入新界。筆者認為市區還是新界,是法例規定的,將軍澳屬於西貢區,自然就是新界;但不表示屬於新界樓價就不值錢。

第二,為甚麽將軍澳新供應排山倒海,樓價仍是那麽貴?其實所謂供求定律,不應只看供應而不看需求,將軍澳樓市是得到市區工作人口遷入的支持。這從統計上就能看出:比較2001年及2016年人口普查,十五年來港島區工作人數增加了25,260人,九龍11,367人,新界只有7,352人。

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大家想一想:將軍澳樓價迫近市區,為甚麽人家有市區不住而遷入呢?改善居住環境當然是原因之一,而且無論港島東或九龍東,均是近十年來較少新供應的地方,對於該處的分支家庭來說,固然可以直接選擇住開的區域,亦可以搬到遠一遠的大西北,但是如果有一區域,交通相對便捷,樓齡細規模大代表設施較佳,尤其是有面積較大的單位,自然成為更佳的選擇。

經數年來的發展,將軍澳社區體系已經成型,以將軍澳站上蓋天晉為中心,向東連接著君傲灣丶將軍澳廣場;向西連接將軍澳中心;向南連接天晉II和III,均以行人天橋連接。

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順帶一提,雖然將軍澳向來被批評樓宇又高又密,不過這裡有兩個「大單邊」的住宅,即調景嶺維景灣畔及百勝角清水灣半島,均可享有山景或海景,喜歡遼闊景觀的朋友可以考慮。而將軍澳南的樓盤均被限高,由內陸向海邊遞減。

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