揀樓秘訣(5):區域商業重心區的轉移│脫苦海

 

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香港大多數居住區域均有固定的商業重心區,決定了區內地價最貴的地點,諸如銅鑼灣之於港島北、旺角之於九龍西;亦有部份區域妾身未明,商業活動散見於各地,導致樓價分佈沒有焦點,比如東九龍、將軍澳及元朗。

原來有些區域商業重心區是會轉移的,結果形成樓價的此起彼落。荃灣是最典型的例子,三十年前地鐵未通車,荃灣的商業重心在荃灣碼頭及大會堂一帶,到荃灣線通車後,經濟活動迅速轉到荃灣站一帶,即使到目前同時二十多年樓齡,荃昌中心樓價比荃灣廣場高,樓齡更高的綠楊新村挾著鐵路上蓋優勢,呎價比這兩盤為高。

可是筆者觀察到,自萬景峰入夥及荃新天地開幕後,地運西移,不單萬景峰以遠高於綠楊新村呎價開售,更由於具有區內缺乏的大型商場,將引致商業活動重臨荃灣西站附近。而荃灣廣場亦乘此勢進行大變身,配合天橋連貫,有機會乘勢而起。隨著荃灣西站發展逐漸形成,樓齡漸舊及格局所限的荃灣站一眾樓宇,勢必大為失色,在荃灣區擁有物業或計劃在該區置業的朋友,不可不察。
同時筆者看到,屯門、元朗、將軍澳區亦可能出現區域商業重心區的轉移的現象,隨著新建設及交通幹線、車站的興建,樓價此起彼落將製造大量炒作機會。

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