揀樓秘訣(3):單位面積與樓價表現的關係│脫苦海

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可是,這種因素隨著政府將700萬以下物業的按揭成數與700-1000萬睇齊為四成按揭,細價樓的相對優勢驟然消失。展望未來,大單位有機會追會之前的落後升幅。特別是內地來港的資金主導之下,100平米(1076平方呎)以上的單位更符合其生活習慣。

差餉物業估價署每月公布不同面積住宅單位的表現,分別為A-E五種面積:

A類單位-實用面積少於40平方米

B類單位-實用面積為40至69.9平方米

C類單位-實用面積為70至99.9平方米

D類單位-實用面積為100至159.9平方米

E類單位-實用面積為160平方米或以上

一般人認為樓市升浪中,單位面積越大,樓價升幅越大。皆因付得起錢買大單位的往往是有錢人,所以能夠支付更高的樓價。社會向兩極化發展,經濟向上走換樓人仕將「越換越大」,即是「出得起錢」的人賣出較細單位,買入較大單位。

筆者以前曾經計算過不同面積單位,在金融海嘯之前的表現的確如此:

單位類別 面積 *2003年7月 *2008年2月 升幅
A 430方呎以下 56.6 119.9 112%
B 430-753方呎 58.3 118.7 104%
C 753-1076方呎 61.1 146.4 139%
D 1076-1722方呎 64.9 164.4 153%
E 1722方呎以上 73.4 197.7 169%

*以差餉物業估價署私人住宅售價指數計算

這種趨勢在2008年之後改變了,特別是特區政府推出一連串的辣招,當中有關收緊按揭成數,700萬以下的物業才可以向銀行按揭七成,而700-1,000萬的物業只可以按到六成,至於1,000萬以上的物業更只可以按到五成。令到細銀碼單位能獲得更高的按揭成數,甚至連投資者也寧願買較多的細單位以作收租之用,如果出現完全相反的現象。

單位類別 面積 *2008年2月 *2017年10月 升幅
A 430以下 119.9 377.6  
B 430-753方呎 118.7 325.8  
C 753-1076方呎 146.4 304.1  
D 1076-1722方呎 164.4 297.4  
E 1722方呎以上 197.7 308.3  

*以差餉物業估價署私人住宅售價指數計算

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