揀樓秘訣(4):CBD效應距離一遠便會失效│脫苦海

 

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某報資料研究部早前公佈一項樓市分析報告,當中以統計工具分析數據,筆者認為這是可喜的現象,皆因坊間的樓市分析每多以主觀印象主導。當然,筆者對於該報告亦不是全盤接受,例如以2007年第三季延續至2008年第一季末計算港島區升幅較大,來解釋目前跌幅最大達23.8%。筆者早就以2003年浪底起計的數據證明港島區長期跑輸九龍區,偏偏今次樓市調整,九龍區跌幅只有19.3%,僅高於新界西的17.3%(因為新界西長期跑輸大市),亦只有港島區比大市的22.0%跌幅大。殘忍的事實顯示,傳統的「港島區最保值」觀念已被市場否定了。

另一點值得一提的是「屋苑與中環的距離遠近,確實對樓價有著密切的關係」,筆者就此做了一點功夫:量度中原城市指數86個成份屋苑與中環及九龍站的距離,配合三月份的調整呎價,使用「回歸分析冪次6」的方法,能得出該報告相近的分佈。筆者再以九龍站為中心製成附圖:

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一看就知以九龍站為中心的樓價分佈,是不成正比的,這又是否對於「中環中心論」的有效論點呢?九龍站與中環相距只是2.5公里,而九龍站一眾屋苑在高位時也是動輒過萬,為甚麼差之毫釐謬以千里呢?

而所有呎價$5,000至$10,000的屋苑均是位處中環10公里或九龍站8公里範圍內;其餘絕大多數屋苑呎價均在$2,500至$5,000之間,在空間分佈上卻距離中環8- 40公里,或九龍站3-25公里;而且呎價$2,500的屋苑,近至中環12公里,或九龍站6公里均會出現。

這表明了兩點:第一,只要以西半山與跑馬地之間任何一點為中心,例如金鐘或灣仔,均可以得出貴價屋苑接近該點的結論,所以用合和中心或太古廣場做類似的研究亦會得出相似的結論。可是若筆者說香港的CBD(Central Business District)在喜帖街或修頓球場,相信會有很多人「條氣唔順」,改為中環則很易被人接受,但事實上港島山頂及南區這些離中環較遠的區域呎價過萬甚至幾萬的物業大有人在,只不過他們不是成份屋苑。

第二,離開中環超過12公里,或九龍站6公里,便會出現呎價接近$2,500的物業,如觀塘得寶花園、荃灣海濱花園、青衣美景花園等;可是同時又會發現呎價接近$5,000的物業也會在較遠的地區出現,如火炭駿景園(莫講御龍山!)、青衣盈翠半島。即是說所謂CBD效應距離一遠便會失效。

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