樓市解讀(8):中國房價高的根本原因是什麼?│脫苦海

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上世紀初,已經有人看出了問題的根源:

孫中山
三民主義/民生主義第二講
1924年8月10日

三民主義/民生主義第二講-維基文庫,自由的圖書館

比方現在廣州市的土地在開闢了馬路之後,長堤的地價,和二十年以前的地價相差是有多少呢?又像上海黃浦灘的地價,比較八十年以前的地價相差又是有多少呢?大概可說相差一萬倍。就是從前的土地大概一塊錢可以買一方丈,現在的一方丈便要賣一萬塊錢,好像上海黃浦灘的土地現在每畝要值幾十萬,廣州長堤的土地現在每畝要值十幾萬。所以中國土地先受歐美經濟的影響,地主便變成了富翁,和歐美的資本家一樣了。經濟發達、土地受影響的這種變動,不獨中國為然,從前各國也有這種事實。

講到這種事實,在變成富翁的地主當然是很快樂,但是考究這位富翁原來只用三百元買得那塊地皮,後來並沒有加工改良,毫沒有理會,只是睡覺,便坐享其成,得了幾千萬元。這幾千萬元是誰人的呢?依我看來,是大家的。因為社會上大家要用那處地方來做工商事業的中心點,便去把他改良,那塊地方的地價才逐漸增加到很高。好像我們現在用上海地方做中國中部工商業的中心點,所以上海的地價比從前要增漲幾萬倍。又像我們用廣州做中國南部工商業的中心點,廣州的地價也比從前要增漲幾萬倍。上海的人口不過一百多萬,廣州的人口也是一百多萬,如果上海的人完全遷出上海,廣州的人完全遷出廣州,或者另外發生天災人禍,令上海的人或廣州的人都消滅,試問上海、廣州的地價還值不值現在這樣高的價錢呢?由此可見,土地價值之能夠增加的理由,是由於眾人的功勞,眾人的力量;地主對於地價漲跌的功勞,是沒有一點關係的。所以外國學者認地主由地價增高所獲的利益,名之為“不勞而獲”的利,比較工商業的製造家要勞心勞力,買賤賣貴,費許多打算、許多經營才能夠得到的利益,便大不相同。工商業家壟斷物質的價值來賺錢,我們已經覺得是不公平;但是工商業家還要勞心勞力,地主只要坐守其成,毫不用心力,便可得很大的利益。但是地價是由什麼方法才能夠增漲呢?是由於眾人改良那塊土地,爭用那塊土地,地價才是增漲。地價一增漲,在那塊地方之百貨的價錢都隨之而漲。所以就可以說,眾人在那塊地方經營工商業所賺的錢,在間接無形之中都是被地主搶去了。

近來歐美經濟的潮流侵入中國,最先所受的影響就是土地。許多人把土地當作賭具,做投機事業,俗語說是炒地皮。原來有許多地皮毫不值錢,要到了十年、二十年之後才可以值高價錢的;但是因為有投機的人從中操縱,便把那塊地價預先抬高。這種地價的昂貴,更是不平均。

中國現在受歐美的影響,社會忽生大變動,不但是漸漸成為貧富不齊,就是同是有土地的人也生出不齊。比方甲有一畝地是在上海黃浦灘,乙有一畝地是在上海鄉下。乙的土地,如果是自己耕種,或者每年可以得一二十元;如果租與別人,最多不過得五元至十元。但是甲在上海的土地,每畝可租得一萬幾千元。由此便可見上海的土地可以得幾千倍,鄉下的土地只能夠得一倍。同是有一畝土地,便生出這樣大的不平。

在筆者看來,現在全球的地價房價上漲,歸因於幾個原因:

1. 量化寬鬆,土地樓房作為有限的存在,成為社會上的新價值之錨。

2. 通貨膨漲,令到按揭及借貸隨著通漲而萎縮。

3. 經濟活動因為交通改善,越來越集中,出現集聚效應。

4. 位置良好的地段,存在天然壟斷性,不出更高價,擁有人不會賣出。

5. 政府難以用稅務方式(如土地增值稅),從地價樓價中獲益,進行再分配。

6. 相反,土地財政成為政府的收入之源,試問誰會去打破局面?

站在全社會角度,這個問題是無解的。但是站在個人角度,是有解的,就是透過房地產金融,參與這個遊戲。

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