區域透視(8):傳統智慧未必對│脫苦海

 

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市場上經常流行說:「豪宅跑贏大市」、「細價樓追落後」、「港島區樓價硬淨」之類,但是這些論點有沒有數據上的理據呢?還只是人云亦云呢?

香港的股票指數有按行業分類,例如恆生指數有金融、公用、地產、工商分類指數,地產的指數卻沒有那樣精細。美聯樓價指數沒有公佈成份屋村,中原城市指數有公佈成份屋村,但是以各種較大型的屋村為主,沒有居屋,亦沒有如加州花園、康樂園等獨立屋,更沒有村屋,所以只能說是代表部份私人屋村的樓價。

筆者想到用「差餉物業估價署」的「私人住宅各區單位平均售價」來推算,因為資料分類較精細。以下是市場主流的B類單位:面積40-69.9平方米(約430-753平方呎)

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可以看出在2003年以前,九龍跑輸給港島和新界,樓價升跌均很接近;可是由2003年中至今,港島樓價大大跑輸另外兩區,打破了港島區跑贏大市的神話。

為甚麼九龍區住宅平均售價可以在升幅上超越港島區那麼多呢?筆者想到兩個原因,其一是港島區在缺乏大量新供應之下,整體樓齡開始老化,即如太古城這種優質的海景港鐵沿線大型屋村,也難以開價過萬;可是新開售的九龍區物業,如一號銀海、曼克頓山、海濱南岸等,輕易便開價過萬。

第二個原因是香港的經濟重心北移,比如傳統商業區如中上環、灣仔、銅鑼灣、側魚涌、尖沙咀等,擴散到佐敦、旺角、觀塘、九龍灣等,以至被譽為「新中環」的九龍站,結果帶動了附近的地價以至樓價。

筆者覺得這種此消彼長的趨勢將越來越明顯,現時中環商業甲級寫字樓呎租高企,帶動更多中環區的高增值行業移到九龍站,結果將會是帶起九龍區的地價及樓價。如果綜合面積與地區兩個因素,理論上九龍區的大單位過去跑贏大市,其它因素不變的話趨勢將繼續。追落後也許可以滿足人們「鋤強扶弱」或者「執平貨」的心態,可是一如股票強者越強弱者越弱,「炒落後」只有越炒越落後。從搏取升值的角度,選擇那類住宅,答案很明顯。

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