樓市解讀(31):執倉不同掟貨│脫苦海

在中美貿易戰的陰影下,樓市出現降溫的跡象,除了住宅新盤的銷貨減慢,以及二手市場成交進一步萎縮之外,市場關注物業投資者的動向,其中有兩位著名的物業投資者近期放售過百億的物業,被演繹為看淡後市掟貨。

其中大鴻輝梁紹鴻標售23項舖位及商廈單位,估值逾45億元,當中有商舖12個。公司管理層表示放售物業目的,是優化其資產組合,讓資金轉投其他發展項目,故沽出部分持貨多年的散貨。

至於陞域集團鄧成波家族則標售12項物業,估值逾80億元,涉及商廈、舖位、住宅及地盤等。集團主席鄧耀昇表示,通過是次整合房地產物業,將提升集團的財務實力,並進一步提升現有資產組合的整體質素。

雖然樓市整體向上,但個別種類的物業卻有不同的走勢,差餉物業估價署就製定了不同物業的售價和租金指數,包括住宅、寫字樓、零售業樓宇、分層工廠大廈四個類別。從售價指數看,近年表現最突出的是廠廈和寫字樓,主要原因是政府的活化工廈政策,以及網購興起,為廠廈提供了新的需求。筆者最近就租用了一個工廈單位自用,觀察所得與一般印象大為不同,很多工業以外用途進駐在交通方便的工貿大廈。

至於商舖則表現最為落後,具體原因可以參看租金走勢,近幾年商舖的租金曾在2015年見頂,只在最近略為升破前高位,指數甚至比住宅還要低,一方面反映了在網購的衝擊下,不少零售商對於租金的承受能力下降,另一方面自由行的模式轉變也有一定的關係。

以筆者的淺見,物業投資者仍然是樂觀的,只不過多年來積累的投資組合也要與時並進,特別是今年有兩大基建落成,對於香港的城市結構的影響力卻被刻意淡化,筆者稍後將另文分析。

 

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