今日才去說「佛系」,真的有點Out了,但卻與買樓等升值致富最為接近。所謂佛系根據最原初的來源,即2014年日本雜誌所介紹的「佛系男子」,就是指「他們外表看上去和普通人一樣,但內心往往具有以下特點:自己的興趣愛好永遠都放在第一位,基本上所有的事情都想按照自己喜歡的方式和節奏去做。」
正好在過去十年,有些人在金融海嘯之後胡里胡塗買了樓,緣份到了就賺了幾球,期間只是像交租那樣定時供樓,然後十年下來投資的成績居然比日炒夜炒,甚至做生意所得到的更多,這樣還不算佛系致富?
禪師坐著不言不動,其實並不是甚麼都不做,而是正在修行;買樓致富好像也是住著不動,層樓就自動升值,其實並不是那麼簡單。現在的樓價水平當然很難上車,就當筆者前文所假設的2019真的成為事實,樓價顯著調整之後,又是不是買得到呢?
其實買樓最大的緣份,是碰到在大跌市時,既有心思去買,又有能力去買。這裏所指的能力,除了錢之外,還有心態。筆者就認識了不少人,在沙士前後買了樓,一住幾年緣份真的到來,升值了100萬,然後就忽然起心賣了,想著樓價又像沙士那麼樣,又再大跌給我買。結果大家都知道了,所賺的100萬要不是花光了,就是用了來交了租,現在要真金白銀拿出來交租了。
所以有了上車能力,也要有持貨能力,否則神推鬼使,眼見升值忽然不佛系了,走去賣樓,其實是誤會了樓價上升的背後原因。樓價水平表面上是由市民的供樓負擔能力決定,其實這是一個大誤解:樓在經濟學上屬於生產要素之一──土地(Land),而土地的回報是地租(Rent),在經濟學上的名詞是「經濟地租」(Economic Rent),大家可能覺得有點玄,說穿了就是由該土地上的產出來決定。
比如一塊土地用作種植,地租就是農地的水平;後來變成了村屋,就是住宅的水平;然後又由住宅變成工廠、商場、商廈之類。地還是那塊地,樓還是那層樓,地租卻拾級而上,樓價不斷上升說穿了就是一個土地增值的過程。1997-2003年那段大跌市是香港經濟轉型失敗的結果,上世紀「前舖後居」的產業模式沒有了,工廠北移卻沒有足夠的產業代替,樓價自然大跌。
所以希望買樓致富,就要去研究物業的商業價值,是否處於長期上升軌之上。比如說,如果大灣區計劃成功,一些城市的樓價就會重複不斷上升的過程;如果轉型失敗,就會重複香港1997-2003年那場大跌市。
期望買樓致富,單純佛系是不足夠的,要知道一個地方的樓市是否有可為,亦不是去計算那些所謂租金保證回報,特別是現在一些海外置業項目,很有可能是糖衣毒藥。