區域透視(14):眼前虧vs 眼前樂│梁隼

問:

剛市價賣出居屋,但上星期發覺深灣軒前面緊起樓,後面起緊地鐵,至少噪3年,景觀全阻。

現想考慮現祟山,970萬已跌到720萬,是否應再壓價入市?720萬買5xx呎,如果租要2萬元!感覺偏貴。

賣樓有200萬,問過銀行,最多只能買600萬的樓,分期30年。樓齡需10年以下。租?買?如何是好?中原指數74點,是否仍要多等幾年?請賜教!感激!

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答:

選擇物業最令人煩惱的事,是買入後數年就面目全非,讀者提及的兩個屋苑,都會面對這個問題。我們稱之為“眼前虧、眼前樂”。

港島南線雖然未能如期2015年通車,但是預計2016年內一定可以投入服務,換言之只要忍受年多就可以得到交通改善的機遇,現時四周沙塵滾滾反而是壓價的好理由。而鴨脷洲地盤將於一兩年內落成,到時社區發展成熟,又有交通優勢。

現崇山現況雖好,但前方啟德明渠有工程開展中,毗鄰大磡村地盤又會動工,要留意沙中線2018年才通車,而大磡村地盤到底起公屋定居屋都未有定案,以現時進度可能2020甚至2025才動工,如果因眼前樂而選擇現崇山,恐怕未來10年都要面對噪音同沙塵滾滾都不足為奇。

相反深灣軒就是“眼前虧”,因為四周工程仍然如火如荼。雖然說“好漢不吃眼前虧”,但買樓吃眼前虧,反而能夠享有往後的升值潛力,其情況如即將大維修的物業,雖然要付一筆錢,但是未來硬件改善會令到樓價大升,沙田河畔花園和九龍灣得寶花園都是實例。

中原指數最熊預測74點只是一個假設,除了現時情況如增加供應,市場情緒外還要加一些突發事件才有機會發生,買樓應該視個人情況,例如讀者只能負擔買入市值600萬的物業,以深灣軒現價而言個別單位都可達到,當然優質單位會貴少少,如果想避免租樓,變相幫業主供樓,也不妨考慮,要留意深灣軒都差不多10年樓,再等下去儘管樓價下跌如願到價,到時候不符合樓齡,最終都是買不到。

 

來源:https://zhuanlan.zhihu.com/p/32676807

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