一般人會以「看得到」的條件分析樓價的合理性，比如硬件、交通等，其實當地居民的收入，是「看不到」的因素，也是相當重要的。最典型的例子是深水埗，雖然總體上居民收入處於下游，但一樣有呎價極高的樓盤：呎價過萬的有曼克頓山、帝景峰、畢架山峰、又一村花園、又一居。

只要某一物業能吸引到高收入人仕入住，一樣可以支持高樓價，而這個數據是有跡可尋。人口統計有提供全港412個選區，當中的家庭月入中位數就是反映居住在該區的家庭每月的收入，例如中位數為35,000元，即是有一半家庭收入高於35,000元，另一半則是低於此數。

筆者以將軍澳為例，因為該區沒有單幢式舊樓，除少數村屋外，絕大部份人均居住在公私屋苑之內，而且選區分界多數是一個個屋苑苑分開，就能清楚看到不同類型住宅居民收入上的差別。下表是2011年人口普查數據：

當中以純私人屋苑的收入最高，包含都會駅和維景灣畔的「維都」選區收入中位數達55,000元；清水灣半島及日出康城所在的「環保」選區收入也有50,000元。收入最低的是純公屋的選區，「健善」、「翠林」、「寶林」、「景林」、「厚德」、「尚德」，全部都低於20,000元。純居屋的選區只有「廣明」，收入中位數是24,000元，介乎兩者之間。

反映在樓價之上，一般居屋呎價多是4,000-5,000元之間，而私樓的呎價多數在6,000-7,000元，同是將軍澳，樓價最低的廣明苑(3,600元)，與最高的蔚藍灣畔(7,100元)，可以相差接近一倍！而且統計時天晉尚未入伙，五年後中期人口普查時，將軍澳南一些屋苑將會入伙，到時也會從數據上反映出來。

所以，不宜單單因為物業處在某個區域，就一口咬定不能夠出現高價。發展商高溢價開盤，成敗的關鍵是能否吸引到高收入階層購買，這亦解釋了近年新盤豪宅化的現象。故事夠動聽，有人肯出資支持就大銷情理想，至於購入後會否後勁不繼，就是買家必需考慮。用高溢價去買新盤，往往是輸多贏少。