本欄之前發表「從居住價值揀選居屋(2012/07/26)」，以樓宇設計、景觀及環境、社區增值、交通配套及校網，五大範疇分析居屋的居住價值。可是揀選私樓，除了考慮居住價值之外，投資價值更為重要，因此筆者提出「從投資價值揀選私樓」，共有五大範疇，20個計分點：

1. 屋苑規劃

1.1 屋苑規模

現時100大藍籌屋苑大部份都符合這個條件，屋苑大、成交多、易買賣都是大型屋苑的優點，筆者的定義是單位超過1,500伙、座數超過5幢

1.2 有住客會所或自設公園等休憩設施

會所及休憩設施會拉低實用率，但有這些設施對於提升屋苑形象有很大幫助

1.3 實用率>80%

現時以建築面積計價仍然是主流，遲點將陸續轉為以實用面積計價，實用面積高的話，呎價不會突然大幅標升

1.4 露台/工作平台

露台或工作平台提供單位內室外空間，方便種花或吸煙，亦能提供較開揚的景觀，而且是計入實用面積，不會拖低實用率

2. 景觀及環境

2.1 有海景

海景溢價，自有公論，例如奧運站一號銀海或凱帆軒，向山與向海樓價有明顯分別

2.2 有開揚景

即使沒有海景，有開揚景也總比樓望樓有溢價

2.3 景觀變數低

景觀改變可以令溢價降低甚至消失，之前用溢價購入的話就會有損失

2.4 附近沒有滋擾性或厭惡性設施

某些設施是不受歡迎的，包括墳場、堆積區、污水處理廠、貨物裝卸設施

3. 商業及社區價值

3.1 大型商場

屋苑自設大型商場，購物方便、人流多，更附帶商業價值

3.2 大量就業機會

接近工商業區，可吸引就近工作的人居住、帶動需求

3.3 高收入社群

富裕階層進駐的地區，樓價得以支持，根據人口普查家庭住戶每月租金中位數高於80,000元（全港20,200元）的選區有：衛城、山頂、渣甸山、樂活、司徒拔道、寶馬山、薄扶林、海灣、尖沙咀西、駿馬（參考：http://www.census2011.gov.hk/tc/constituency-area.html）

3.4 校網優勢

位於四大校網，何文田、九龍城樓價高企可說明一切；附近有大學，也可因多學生租客而扯高租金

4. 交通配套

4.1 直接交通前往港九商業區

有交通工具直出中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、鰂魚涌、尖沙咀、旺角，可以吸引到上班一族

4.2 直接交通前往出境通道

鄰近機場快線站、高鐵站、紅磡城際站、港澳碼頭、中港城，享有對外交通的優勢

4.3 鐵路站附近

鐵路盤優勢不用多說，包括港鐵站、東鐵、西鐵、馬鐵沿線各站都對樓價有明顯支持

4.4 屋苑自設停車場

有車位可吸引養車人士居住

5. 升值潛力

5.1 鄰近有否新供應

旺市時新供應可帶動附近物業升值，出現影子盤效應

5.2 過去樓價表現

過去數據可顯示樓價跑贏或跑輸大市

5.3 未來交通或社區改善計劃

包括新建鐵路線、大型社區建設、工業轉型為商業用途，都令到樓價長升長有

5.4 俄羅斯公仔結構

區內有不同檔次的物業，形成換樓的階梯，有俄羅斯公仔結構的地區可以帶來換樓動力

筆者將會以上述條件為各區私樓評分。