17.5年與7.5年的分別
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/17-5%E5%B9%B4%E8%88%877-5%E5%B9%B4%E7%9A%84%E5%88%86%E5%88%A5-023438137.html

 

美聯近日宣佈，推出「美聯工商物業指數」，統計25幢工廈價格走勢，買賣價格指數最新報197.9點，租金指數則報114點（http://www.midlandici.com.hk/chi/industrial/analysis/2012/ind_index.shtml）。

兩者均是以2008年1月份100點為基數，換句話說五年半以來，工廈價格上升了97.9%，租金則只上升14.0%。與差餉物業估價署的「私人分層工廠大廈指數比較，2008年1月售價指數是232.7，租金指數是107.2；最近的數據是2012年7月，分別是489.3及134.3，顯示同期售價上升了110.3%3及25.2%。

畢竟兩者的取樣不同，自然得出不同的數據。同期中原指數（反映住宅樓價）由68.87上升到103.64（7月份數字），升幅只有50.5%。重溫一次差餉物業估價署的住宅、寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈指數（http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/graph2.pdf），也是顯示住宅樓價是升幅最少的物業種類。

美聯也有計算商廈售價指數，分為12幢指標甲廈的「甲廈售價指數」和20幢指標乙廈的「乙廈售價指數」（http://www.midlandici.com.hk/chi/office/analysis/commindex.shtml），剛巧現時兩者都是219點，但是甲廈指數基數定於1996年1月，乙廈指數卻定於2006年1月，即是說，甲廈用17年半時間上升119%，而乙廈用7年半時間也有同樣的升幅。比較同期差餉物業估價署數據：

結果顯示持有7年半的回報，遠比持有17年半為高。那麼與1997年7月高峰期比較又如何呢？

很不幸，升幅比1996年時還要低，不過同期中原指數由100點升到103.64，只是上升3.64%，自然是大大地跑贏。筆者在此提出兩個結論：

一、投資物業，時機非常重要，不是鬥長命一定贏，持有17年半可以不及7年半；所以有些網友詢問應否在現在買樓，筆者都價請他們等一等。

二、工商物業的投資成份比住宅更重，意味著波幅更大，好市時升幅可以大大跑贏，遇著逆市一樣可以跌到阿媽都唔認得。

美聯近年都幾積極改進其樓市資訊，不過要取代官方的數據，甚至挑戰中原指數的地位，還有一大段路要行，比如工商物業商廈指數，延長其年期，增大成份物業的數量，建立分區指數等都是可以考慮的。