按揭利息稅的副作用
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市傳政府打算再出招打壓樓市：某電視報道，銀行收取的按揭利息，其中0.5厘要交予政府；某報系則說政府打算直接向業主徵收樓宇按揭利息稅，可能徵收達1厘。至截稿前官方仍對有關意見不置可否，不過民間已有不同的反對聲音，除了認為區區1%對於以樓價升值為主要收益的炒家毫無作用，即使對於以收租為主的物業投資者來說，只要不用按揭亦可以將徵費化諸無形，反而對一般供樓的小市民，以及上車一族極不公平。

樓價長升長有主要有兩大原因：供應方面由於過去城市建設滯後，多年沒有填海及發展新市鎮，舊區重建即使在放寬強拍之下亦只是杯水車薪，供應不足要改變最快要數年之後；需求方面一來按息低企，二來信貸相對寬鬆，三來外來資金，都是令到需求長期高企。政府要改變現狀，需要從這兩方面做功夫，現時用行政措施小修小補，只是一種政治化處理。

額外印花稅(SSD)就是典型的例子，原意是打擊短線住宅買賣，以回應民間把樓價上升歸咎於炒樓活動，不意卻出現一系列的副作用。由於SSD只是針對住宅，炒樓資金就轉戰其他物業市場，結果無論商舖、商廠、工廠等均因而大起炒風。SSD的確令到短線炒賣住宅活動大幅減少，不過同時間亦令到換樓人仕要等兩年才能免稅，結果是賣大單位買細大單位的活動大減，少了人賣出細單位，間接令到上車客要在二手市場爭逐更少的細單位，形成近年豪宅樓價升幅較少，上車盤上反而升到翻天覆地。

若從這個角度分析按揭利息稅，亦可以看到不單不能令樓市降溫，反而會引起一連串的副作用。如果像SSD那樣不向現有的物業徵稅，只向新成交的物業收取，無錯可以令到短期需求減少，不過同時間現有按揭物業亦因為避稅而拒絕放貨，令到二手市場的供應進一步減少。如果稅項向現有及未來的按揭徵收，財雄勢大的物業投資者只消將按揭歸還就能避稅，雖然他們或者需要減持物業來平倉套現，進而令到市場供應短期增加，但是賣了一輪之後，他們仍然可以繼續持有物業，市場供應則打回原形。但是對於只持有一個按揭物業的小市民來說，可以說是避無可避，而未上車的一般市民，交按揭利息稅將令到按揭壓力測試之下的供款能力萎縮，更加難上車。

不過最壞的副作用莫如是提醒銀行界需要提高按息，既然政府可能直接向銀行徵稅，銀行當然不會再批低息按揭，甚至要在條款上訂明如政府徵稅，如何將稅項轉嫁到客戶身上，又或者進一步提高壓力測試的門檻，令上車者更難獲得足夠按揭。

歸根到底，政府不能從增加供應著手的話，所有調控樓價的措施都只會治標不治本，而且扭曲市場環境。